Bir yabancı olarak Fransa'da nasıl mülk satın alınır: 2026 adım adım kılavuz
Noter ücretleri, uzlaşma, 10 günlük erteleme, ipotekler ve devam eden vergiler - 2026'da yabancı alıcılar için tam yol.
Fransa, yabancı alıcılara herhangi bir kısıtlama getirmiyor ve süreç noter sistemi tarafından yoğun bir şekilde korunuyor, bu da Fransa'yı yerleşik olmayanlar için daha güvenli Avrupa pazarlarından biri haline getiriyor. Takaslar, iyi bilinen noterlik ve oldukça yavaş bir zaman çizelgesidir. Altın vize yoktur ancak mülk sahipliği uzun süreli vize başvurularını desteklemektedir. İşte 2026 süreci.
Yabancılar Fransa'da mülk satın alabilir mi?
Evet, uyruğa veya ikamete ilişkin herhangi bir kısıtlama yoktur. AB üyesi olmayan ve yerleşik olmayan alıcılar, Fransız vatandaşlarıyla aynı yasal temelde satın alıyor. Satın almak tek başına oturma izni vermez - Fransa'nın altın vizesi yoktur - ancak Fransa'da mülk sahibi olmak, ülkeyle bağları göstererek uzun süreli vize (visa de long séjour) başvurusunu güçlendirir.
Ünlü "frais de notaire"
Bu işlem maliyetleri eski mülklerin (ancien) fiyatının yaklaşık %7-8'i, yeni inşa edilenlerin (neuf) ise yalnızca %2-3'üdür. Adına rağmen, bunun çoğu noter ücreti değildir: büyük kısmı transfer vergisidir (droits de mutasyon, yaklaşık %5,8), noterin kendi düzenlenmiş ücreti yaklaşık %1 ve geri kalanı ödemelerdir. Emlakçı komisyonu genellikle zaten ilan edilen fiyata dahildir (FAI olarak işaretlenmiştir - frais d'agence dahil).
Yerleşik olmayan biri olarak finansman
Fransız bankaları yerleşik olmayanlara yaklaşık %70-80 oranında kredi/değer oranıyla kredi veriyor, ancak AB dışındaki alıcılara daha az teklif verilebilir. 2026'daki sabit oranlar, 20-25 yıllık dönemde %3,3-4 civarındadır; Fransa ezici bir çoğunlukla sabit faizli ipotek kullanıyor. Borç verenler, toplam borç hizmetini gelirin yaklaşık %35'iyle sınırlayan HCSF kuralını uygulamaktadır ve ipotek hayat sigortası (güvence işvereni) fiilen zorunludur ve maliyeti artırmaktadır.
Adım adım satın alma süreci
Bir offfre d'achat (teklif) yaparsınız. Kabul edildikten sonra, genellikle acente veya noterde yaklaşık %10'luk bir depozitoyla bir uzlaşma anlaşması (veya promesse de vente) imzalarsınız. Alıcının daha sonra herhangi bir ceza ödemeden geri çekilmesi için 10 günlük bir bekleme süresi (loi SRU) vardır. Sözleşme, ipotek almak gibi askıya alma koşulları - çıkış maddeleri içerir. Yaklaşık iki ila üç ay sonra noterde acte authentique de vente'yi imzalarsınız, bakiyeyi ödersiniz ve anahtarları alırsınız.
Noterin rolü
Noter bir kamu görevlisidir, tarafsız ve zorunludur. Tapuyu doğruluyorlar, devletin transfer vergilerini topluyorlar ve satışı kaydediyorlar. Tek bir noter hem alıcı hem de satıcı adına hareket edebilir, ancak alıcı hiçbir ekstra ücret ödemeden kendi noterini atamakta özgürdür; ücret yalnızca iki noter arasında paylaştırılır. İçiniz rahat olsun diye, birçok yabancı alıcı kendilerininkini atamaktadır.
Devam eden vergiler
Sahipler her yıl vergi foncière öderler. Birincil konutlar için ikamet vergisi 2023'te kaldırıldı ancak ikinci konutlar için hâlâ geçerli; birçok yabancı mülk sahibi için geçerli. Yüksek değerli alıcılar, 1,3 milyon avronun üzerindeki net Fransız gayrimenkul varlıklarına uygulanan %0,5-1,5 oranındaki servet vergisi olan IFI (impôt sur la lucky immobilière) ile karşı karşıya. Kira geliri vergilendirilir ve aynı zamanda Fransız sosyal masraflarını da çeker. Mülkün DPE enerji derecelendirmesini kontrol edin: en kötü derecelendirmeye sahip evler giderek kiralık piyasadan yasaklanıyor.
Yabancılar nereden satın alıyor
Paris, sermaye ve prestij açısından ana pazar olmaya devam ediyor. Fransız Rivierası (Nice, Cannes, Antibes, Cap-Ferrat) ve Provence, ikinci ev ve yaşam tarzı alıcılarının ilgisini çekiyor. Bordeaux güçlü bir şehir pazarı sunuyor, Alpler (Chamonix, Courchevel, Méribel) kayak yatırımcılarına hizmet veriyor ve Dordogne ile kırsal güneybatı, İngiliz ve kuzey Avrupalı alıcıların uzun süredir favorisi.
Kaçınılması gereken yaygın hatalar
Frais de notaire'i unutmak - eski bir mülkte yaklaşık% 8. Uzlaşmada şartların askıya alınmasına neden olan ifadelere dikkat edilmemesi. Bir daire satın alırken copropriété (müşterek mülkiyet) ücretlerini ve binanın carnet d'entretien'ini (bakım kaydı) göz ardı etmek. Yüksek değerli bir satın alımda IFI servet vergisini küçümsemek. Ve G dereceli ve diğer düşük dereceli evler kiralanma hakkını kaybettiği için DPE enerji derecelendirmesi göz ardı ediliyor.
SSS
Bir yabancı Fransa'da mülk satın alabilir mi?
Evet. Herhangi bir uyruk veya ikamet durumu için herhangi bir kısıtlama yoktur; yerleşik olmayanlar Fransız vatandaşlarıyla aynı şartlarda satın alır.
Fransa'da noter ücretleri nedir?
Eski mülklerde fiyatın yaklaşık %7-8'i, yeni inşa edilmiş mülklerde ise %2-3'ü. Bunun büyük bir kısmı transfer vergisidir, noterin kendi düzenlediği kabaca %1'lik ücret değil.
Fransa'da mülk satın almak oturma izni veriyor mu?
Hayır — Fransa'nın altın vizesi yoktur. Ancak mülk sahibi olmak, Fransa ile bağları göstererek uzun süreli vize (visa de long séjour) başvurusunu desteklemektedir.
Yerleşik olmayanlar Fransız ipoteği alabilir mi?
Evet, genellikle %70-80'e kadar kredi/değer oranı, %3,3-4 civarında sabit oranlar ve zorunlu kredi sigortası. Toplam borç servisi gelirin yaklaşık %35'i ile sınırlandırılmıştır.
Fransa'da satın alırken bir bekleme süresi var mı?
Evet - alıcının, Loi SRU uyarınca uzlaşma anlaşmasını imzaladıktan sonra cezasız olarak geri çekilmesi için 10 günlük bir bekleme süresi vardır.
IFI servet vergisi nedir?
Imôt sur la lucky immobilière, 1,3 milyon Euro'nun üzerindeki net Fransız mülk varlıklarına uygulanan ve %0,5-1,5 oranında alınan yıllık bir vergidir.
Fransa'daki mülkünüzü bulmaya hazır mısınız?
Paris, Nice, Bordeaux ve Fransa genelindeki doğrulanmış ilanlara göz atın. Satıcılarla doğrudan GREM aracılığıyla iletişime geçin; aracı yok.
İlanlara göz atınBir mülk sahibi misiniz? Sahipler için ↗