Yabancı olarak Yunanistan'da Gayrimenkul Nasıl Alınır (2026 Rehberi)
2026'da yabancıların Yunan mülkü satın alma sürecini, yasal uygunluk ve maliyetlerden vergiler, finansman ve oturum seçeneklerine kadar tam olarak öğrenin.
Yunanistan, uluslararası alıcılar için Avrupa'nın en açık ve uygun fiyatlı emlak pazarlarından biri olmaya devam ediyor ve yabancı mülkiyeti üzerinde genel bir kısıtlama yok. İster adalarda bir tatil evi, ister Atina'da bir kiralık daire, isterse Altın Vize ile oturum yolu arıyor olun, adımları, maliyetleri ve vergi yükümlülüklerini anladıktan sonra süreç oldukça basittir. Bu rehber, 2026 yılı için tam resmi sunmakta olup, verilen rakamlar tipik aralıklar olarak verilmiştir ve bunları lisanslı bir Yunan avukatı ile doğrulamanız gerekmektedir.
Kimler Satın Alabilir ve Hangi Kısıtlamalar Geçerlidir
Yabancılar Yunanistan'da mülk edinme konusunda genel bir yasakla karşılaşmazlar ve hem AB hem de AB dışı vatandaşlar çoğu bölgede serbestçe satın alabilirler. Ana istisna, belirlenmiş sınır ve askeri bölgelerdeki arazilerdir (bazı adaların kısımları, kuzeydoğu ve sınır bölgeleri), burada AB dışındaki alıcıların yerel bir otorite komitesinden özel izin alması gerekmektedir. Bu başvuruyu genellikle avukatınız yürütür. Milliyet bazında bir kota yoktur ve bireysel olarak veya bir şirket aracılığıyla satın alabilirsiniz. Her alıcı için ilk pratik gereklilik bir Yunan vergi numarası (AFM) ve bir Yunan banka hesabıdır; bunların her ikisini de bir yabancı edinebilir. Bir şey imzalamadan önce belirli bir parsel için bölge kısıtlamalarını her zaman doğrulayın.
Adım Adım Satın Alma Süreci
Bağımsız bir Yunan avukat (satıcının değil) atayarak ve genellikle yurtdışındaysanız bir vekaletname aracılığıyla AFM vergi numaranızı alarak başlayın. Ardından, şartları kabul edin ve avukat, temiz mülkiyet, sınırlar ve ipotek olmadığını doğrulamak için Tapu ve Kadastro'da gerekli incelemeleri yapar. Genellikle yüzde 10 civarında bir depozito ile bir rezervasyon veya ön anlaşma yapılır. Daha sonra bir noter nihai sözleşmeyi hazırlar; her iki taraf noterin önünde imza atar, vergiler ödenir ve tapu kaydedilir. Mühendisler bina uyum belgeleri düzenleyebilir. Tüm süreç genellikle bir ila üç ay sürer. Profesyonellerle erken iletişime geçmek, özellikle yurtdışından vekaletname imzalamalarında gecikmeleri önler.
Bütçelemek İçin Maliyetler ve Vergiler
Fiyatın ötesinde, işlem maliyetleri için yaklaşık olarak yüzde 8 ila 12 bütçe ayırın. Gayrimenkul transfer vergisi, genellikle yeniden satışta değerlendirilen değerin yüzde 3,09'u civarındadır; yeni inşa ilk satışlar KDV kapsamına girebilir, ancak yeni inşaatlar üzerindeki KDV periyodik olarak askıya alındığı için mevcut kuralı doğrulayın. Noter ücretleri yaklaşık yüzde 0,8 ila 1,5, avukat ücretleri yüzde 1 ila 2, Tapu Dairesi ücretleri ise yaklaşık yüzde 0,5'tir; ayrıca ajans komisyonu yaklaşık yüzde 2 ila 3 artı KDV'dir. Sürekli olarak, sahipler yıllık ENFIA gayrimenkul vergisini öderler, bu vergi nesnel değer üzerinden hesaplanır. Kira geliri, artan bir ölçek üzerinden vergilendirilir. Bu rakamlar 2026 için yaklaşık değerlerdir; taahhütte bulunmadan önce kesin oranları bir Yunan vergi danışmanıyla doğrulayın.
Finansman ve İpotek Seçenekleri
Birçok yabancı alıcı nakit ödeme yapıyor, ancak Yunan bankaları, genellikle daha güçlü başvuranlar için değerlemenin yaklaşık yüzde 60 ila 70'ine kadar finansman sağlayarak, ikamet etmeyenlere de kredi vermektedir. Gelir belgesi, vergi beyannameleri, banka hesap özetleri ve bazen bir Yunan vergi numarası ve hesabı sağlamanız beklenir. Faiz oranları ve koşullar, ikamet edenler için olduğundan daha az avantajlıdır ve kredi süreleri genellikle 15 ila 20 yıl arasında değişmektedir. İkamet etmeyenler için onay süreci daha yavaş olabilir, bu nedenle zaman çizelgenize ekstra süre eklemeyi unutmayın. İpotekli alımların genellikle Altın Vize için uygun olmadığını, çünkü uygun yatırımın kendi fonlarınızla yapılması gerektiğini unutmayın. Birkaç bankadan teklifleri karşılaştırın ve mevcut kredi kriterlerini doğrudan doğrulayın, çünkü politikalar sık sık değişmektedir.
İkamet, Altın Vize ve Yaygın Hatalar
Gayrimenkul alıcıları, Yunanistan'ın beş yıllık yenilenebilir oturma izni olan Altın Vize'sine başvurabilir. 2026 itibarıyla, minimum yatırım eşikleri lokasyona göre katmanlıdır: merkezi Atina, Selanik ve popüler adalar gibi yüksek talep gören bölgelerde yaklaşık 800,000 euro, diğer yerlerde ise yaklaşık 400,000 euro ve ticari mülkü konuta dönüştürme gibi belirli durumlar için 250,000 euro civarında daha düşük bir seviye bulunmaktadır. Bu kurallar yakın zamanda değişti ve evrilebilir, bu nedenle mevcut eşikleri doğrulayın. İzin, Schengen seyahat hakkı tanırken, oturum vatandaşlık anlamına gelmez. Yaygın hatalar arasında tapu incelemesini atlamak, sınır bölgesi kurallarını göz ardı etmek, ENFIA ve bakım masraflarını küçümsemek ve izinsiz bina eklemeleri yer almaktadır. Pahalı sürprizlerden kaçınmak için bağımsız bir avukat ve bir ruhsatlı ölçüm uzmanı kullanın.
SSS
2026'da yabancılar Yunanistan'da mülk satın alabilir mi?
Evet. Yabancı mülkiyeti üzerinde genel bir kısıtlama yoktur ve hem AB hem de AB dışı vatandaşlar konut ve çoğu ticari mülk satın alabilir. Ana istisna, sınır ve askeri bölgelerdeki arazilerdir; burada AB dışındaki alıcıların özel izin alması gerekmektedir. Ayrıca bir Yunan vergi numarasına ve genellikle bir yerel banka hesabına sahip olmanız gerekmektedir.
Yunanistan'da mülk satın almanın fiyatının ötesinde ne kadar maliyeti var?
Ekstra maliyetler için yaklaşık yüzde 8 ila 12 arasında bir plan yapın. Bu, transfer vergisini (yeniden satışta yaklaşık yüzde 3.09), noter ücretlerini, avukat ücretlerini, Tapu Dairesi masraflarını ve emlakçı komisyonunu içerir. Yeni inşaatlar, mevcut kurallara bağlı olarak bunun yerine KDV içerebilir. Bunlar tipik 2026 aralıklarıdır, bu nedenle satın alımınız için kesin rakamları doğrulamak üzere bir Yunan avukatı veya vergi danışmanına danışın.
Yunanistan'da mülk satın alırsam oturum izni alır mıyım?
Otomatik olarak değil. Sadece mülk satın almak oturum izni vermez, ancak uygun yatırımlar Altın Vize almanızı sağlayabilir, bu da yenilenebilir bir oturum iznidir. 2026'da eşikler bölgeye göre katmanlıdır, genel olarak 250.000 ile 800.000 euro arasındadır. Vize, Schengen hareketliliği sunar ancak vatandaşlık değildir. Mevcut eşikleri ve koşulları bir göç avukatıyla doğrulayın, çünkü kurallar sık sık değişir.
Yabancılar Yunanistan'da ipotek alabilir mi?
Evet, ancak bu, sakinler için olduğundan daha zordur. Yunan bankaları, nitelikli gayrimenkul dışı başvuru sahipleri için gelir ve varlık belgeleri ile değerlemenin yaklaşık %60 ila %70'ini finanse edebilir. Faiz oranları ve koşullar daha az avantajlıdır ve onay süreci daha uzun sürer. İpotekli alımların genellikle kendi finansmanıyla yapılan yatırımı gerektiren Altın Vize için uygun olmadığını unutmayın.
Yunanistan'da satın alma süreci ne kadar sürer?
Genellikle şartların kabulünden tapunun kaydedilmesine kadar bir ila üç ay sürer, temiz bir mülkiyet ve hızlı evrak işlemleri varsayılarak. Zaman, gerekli araştırmaların yapılması, vergi numarasının alınması, finansmanın düzenlenmesi ve noter imzası için harcanır. Gecikmeler genellikle yurt dışındaki alıcılar için vekaletname lojistiklerinden veya çözülmemiş mülkiyet sorunlarından kaynaklanır, bu nedenle hukuki çalışmalara erken başlamak önemlidir.
GREM Capital ile Yunan Emlakınızı Bulun
Atina, adalar ve Yunanistan anakarasında doğrulanmış ilanları keşfedin ve uluslararası alıcılara her adımda rehberlik eden onaylı yerel ajanlarla bağlantı kurun.
Yunanistan'deki tüm ilanları görünBir mülk sahibi misiniz? Sahipler için ↗