Yunanistan'da Yabancı Alıcılar için Gayrimenkul Vergileri 2026 Rehberi
2026 yılında yabancı alıcı olarak ödemeniz gereken Yunan gayrimenkul vergilerini, satın alma sürecinden sürekli sahipliğe kadar, tipik oranlar ve pratik ipuçlarıyla öğrenin.
Yabancı olarak Yunanistan'da mülk satın almak oldukça basit, ancak vergi durumu birçok yeni geleni hazırlıksız yakalayabiliyor. Başlık fiyatının ötesinde, bir defaya mahsus transfer vergisi veya KDV, yıllık ENFIA ve kira geliri veya gelecekteki satış üzerinden vergilerle karşılaşıyorsunuz. Bu kılavuz, 2026 yılı için her bir vergiyi ele alıyor, tipik rakamlar veriyor ve güncel kuralları bir Yunan avukatı veya muhasebecisi ile doğrulamanız gereken yerleri işaret ediyor.
Kimler Satın Alabilir ve Yabancıların Öncelikle Bilmesi Gerekenler
AB veya AB dışı vatandaşların Yunan mülkü sahibi olmaları konusunda esasen hiçbir kısıtlama yoktur ve yabancı alıcılar yerel halkla aynı vergi muamelesinden yararlanır. Ana istisna, sınır yakınlarındaki veya belirli adalardaki arazilerdir; bu araziler, AB dışı alıcılar için özel izin gerektirebilir. Herhangi bir ödeme yapmadan önce, bir Yunan vergi numarası (AFM) almalı ve genellikle bir Yunan banka hesabı açmalısınız, çünkü vergiler yerel sistem aracılığıyla ödenir. Tapuyu resmileştirmek için bir noter atarsınız ve pratikte, gerekli incelemeleri yürütmesi için bir avukat tutarsınız. AFM'nizi almak ve bir vergi danışmanı ile erken iletişime geçmek, transfer vergisi, ENFIA ve noter ücretlerini doğru bir şekilde bütçelemenizi sağlar. İmza atmadan önce, herhangi bir ada veya sınır bölgesi kuralını yerel bir avukatla doğrulayın.
Alım Vergileri: Devir Vergisi vs KDV
Her satın alma ya transfer vergisi ya da KDV'yi tetikler, asla her ikisini birden değil. Yeniden satış ve eski mülkler, tapu imzalanmadan önce ödenen, değerleme veya sözleşme değerinin hangisi daha yüksekse yaklaşık %3 oranında bir emlak transfer vergisi (FMA) taşır. Geliştiricinin izninin yeni olduğu tamamen yeni inşaatlar ise yaklaşık %24 oranında KDV'ye tabi olabilir, ancak Yunanistan, piyasayı canlandırmak için yeni inşaat KDV'sini defalarca askıya almıştır, bu nedenle birçok yeni ev aslında %3 transfer vergisi ödemektedir. Askıya alma durumu her yıl değişir, bu da 2026 için doğrulanması gereken en önemli rakamı oluşturur. Ana verginin yanı sıra, bütçe noteri ücretleri, tapu masrafları ve avukat ücretleri genellikle birkaç yüzdelik daha ekler. Her zaman geçerli oranı noterinize ve vergi danışmanınıza onaylatın.
Yıllık Mülk Vergisi: ENFIA
Yunanistan'da mülk sahibi olduğunuzda, her yıl vergi otoritesi tarafından faturalandırılan ve genellikle aylık taksitler halinde ödenen yıllık birleşik mülk vergisi olan ENFIA'yı ödersiniz. ENFIA'nın iki bileşeni vardır: her mülkün büyüklüğü, konumu, yaşı ve katına dayanan ana vergi ile daha yüksek değerli portföyler için ek vergi. Tipik bir daire veya tatil evi için yıllık fatura genellikle mütevazıdır ve konum ve değere bağlı olarak birkaç yüz ile birkaç bin euro arasında değişir; merkezi şehir ve ada mülkleri daha pahalıdır. Son yıllarda birçok mülk sahibi için indirimler sağlandı, ancak oranlar ve muafiyetler düzenli olarak ayarlanmaktadır. Muhasebeciniz, satın almadan önce mülkün resmi vergi değerine (antikeimeniki axia) dayanarak ENFIA'yı tahmin edebilir, bu nedenle bunu yıllık bütçenize dahil edin.
Gelir, Kira ve Sermaye Kazancı Vergileri
Yunanistan'daki mülkünüzü kiraya verirseniz, kira geliri, genellikle düşük dilimlerde %15 civarında başlayan ve yüksek gelirlerde yaklaşık %35-45'e kadar yükselen ilerleyici bir ölçek üzerinden vergilendirilir; kısa süreli tatil kiralamaları ise ek kurallara ve kayıtlara tabidir. Yabancı ikamet edenler yalnızca Yunan kaynaklı gelir üzerinden vergilendirilir, ancak yine de Yunan vergi beyannamesi vermek zorundadır. Mülk satışındaki sermaye kazancı vergisi son yıllarda tekrar tekrar askıya alınmıştır, bu da birçok satıcının şu anda çok az veya hiç kazanç vergisi ödemediği anlamına gelir, ancak bu askı periyodik olarak yenilenir ve sona erebilir. Miras ve hediye vergileri de Yunan mülklerine uygulanır ve taraflar arasındaki ilişkiye göre değişir. Bu kurallar sık sık değiştiğinden, 2026 oranlarını, eşiklerini ve herhangi bir aktif askıyı Yunan vergi uzmanıyla doğrulamadan güvenmeyin.
Finansman, Altın Vize Bağlantıları ve Yaygın Tuzaklar
Yabancılar Yunan ipotekleri alabilir, ancak bankalar genellikle daha düşük bir kredi-değer oranı (genellikle %60-70 civarında) sunar ve gelir kanıtı talep eder, bu nedenle birçok yabancı alıcı nakit ödeme yapar. Bir mülk satın alımı, Yunan Altın Vize oturum iznini de destekleyebilir; bunun için minimum gayrimenkul yatırım eşiği artırılmıştır ve şimdi lokasyona göre değişiklik göstermektedir, bu nedenle oturum izni hedefinizse güncel rakamı doğrulayın. Klasik tuzaklar, toplam edinim maliyetlerini küçümsemek, yeni inşaat KDV'si veya sermaye kazancı kurallarını mevcut askıya alma durumunu kontrol etmeden varsaymak ve tam bir tapu araştırmasını atlamak şeklindedir. Plan dışı bir geliştirici aracılığıyla satın almak, KDV ve tamamlanma riski ile ilgili hususları ekler. Satıcıyı temsil etmeyen bağımsız bir avukat ve bir vergi danışmanı ile çalışmak, sizi mali sürprizlerden korur.
SSS
Yabancılar Yunanistan'da yerel halktan daha yüksek emlak vergileri mi ödüyor?
Hayır. AB ve AB dışı alıcılar genellikle transfer vergisi, ENFIA, kira geliri ve sermaye kazançları için Yunan vatandaşlarıyla aynı şartlarda vergilendirilir. Pratik farklılıklar, Yunan vergi numarası (AFM) alma ve yerel kaynaklı gelir için Yunan vergi beyannamesi verme gibi idari konulardır. Her zaman özel durumunuzu bir Yunan muhasebeci ile doğrulayın.
2026 yılı için Yunanistan'daki mülk transfer vergisi oranı nedir?
İkinci el ve eski mülklerdeki devralım vergisi (FMA) genellikle değerleme veya sözleşme değerinin, hangisi daha yüksekse, yaklaşık %3'tür. Yeni inşaatlar yaklaşık %24 KDV'ye tabi olabilir, ancak bu genellikle %3 oranı lehine askıya alınmıştır. Askıya alma durumu her yıl değiştiğinden, 2026 durumunu noterinize ve vergi danışmanınıza doğrulatın.
ENFIA, yıllık emlak vergisi ne kadar?
ENFIA, her mülkün resmi vergi değeri, büyüklüğü, konumu, yaşı ve katına bağlıdır. Tipik bir daire veya tatil evi için genellikle yılda birkaç yüz ile birkaç bin euro arasında değişir; merkezi konumlar daha pahalıdır. Genellikle aylık taksitler halinde ödenir. Satın almadan önce mülkün antikeimeniki axia'sından bir tahmin almak için muhasebecinize danışın.
Yunan mülkünü sattığımda sermaye kazancı vergisi var mı?
Yunanistan, mülk yeniden satışında sermaye kazancı vergisini defalarca askıya aldı, bu nedenle birçok satıcı şu anda çok az veya hiç vergi ödemiyor. Ancak, askıya alma durumu periyodik olarak yenileniyor ve sona erebilir, bu da kazanç üzerindeki vergiyi yeniden getirebilir. 2026 için sıfır olduğunu varsaymayın; satmadan önce bir Yunan vergi uzmanıyla aktif durumu doğrulayın.
Yunanistan'da mülk satın almak bana oturum izni kazandırır mı?
Nitelikli bir mülk satın alımı, Yunan Altın Vize oturum iznini destekleyebilir. Asgari yatırım eşikleri artırıldı ve artık bölgeye göre değişiklik göstermekte, popüler bölgelerde daha yüksek tutarlar söz konusudur. Kurallar ve rakamlar sık sık değiştiği için, oturumu garanti olarak değerlendirmeden önce mevcut 2026 eşiğini ve gereksinimleri lisanslı bir göçmenlik avukatıyla doğrulayın.
Yunanistan'daki mülk bütçenizi tahmin edin.
Yunanistan'daki bir evin tam maliyetini, transfer vergisi, ENFIA ve finansmanı dahil ederek modellemek için uygunluk aracımızı kullanın, ardından planınıza uyan ilanları keşfedin.
Yunanistan'deki tüm ilanları görünBir mülk sahibi misiniz? Sahipler için ↗