Yeni Bir İnşaatı Tavsiye Etmeden Önce Kontrol Edilmesi Gerekenler
Render, yeni bir inşaatın mükemmel olacağı tek parçadır. Kontrol edilmeye değer her şey belgelerde ve sahada bulunmaktadır.
Yeni bir inşaat, var olmadan önce satın alındığı için alıcı bir mülk satın almıyor — bir söz vermeyi satın alıyor, bir şirketten, bir sözleşmeyle desteklenen, kendi kurallarına sahip bir yargı alanında. Neredeyse her yeni inşaat felaketi, kim olduğunu kimsenin incelemediği üç şeyden birine dayanıyor: geliştiricinin gerçekten kim olduğu, sözleşmenin onları ne yapmaya zorladığı ve alıcının parası anahtarlar teslim edilene kadar nerede duruyor. Pazarlama ofisleri dikkatleri mutfak bitişine odaklamak ve bu üç şeyden uzak tutmak için tasarlanmıştır. Bu kılavuz, bunun yerine çalışılması gereken sırayı sunar. Alıcıya danışmanlık yapan acenteler için yazılmıştır ve bina yerin altında bir delik olsa da ya da teslimata üç ay kalsa da geçerlidir. Sürekli bir uyarı: hukuki mekanizma ülkeler arasında keskin bir şekilde farklılık gösterir, bu yüzden buradaki her hukuki noktayı yerel olarak sorulacak bir soru olarak değerlendirin, tekrarlanacak bir cevap olarak değil.
Geliştiricinin kaydı, geliştiricinin broşürü değil.
Şirketin gerçekten teslim ettiğiyle başlayın, planladığıyla değil. Tamamlanmış projelerin bir listesini isteyin, ardından bunlardan ikisini inceleyin - ideal olarak üç ila beş yıl önce teslim edilenleri, çünkü inşaat kalitesi o zaman görünür hale gelir ve yönetim şirketi ya çalışır ya da çalışmaz. Sakinlerle konuşun; size bir broşürün gizlediği her şeyi beş dakikada anlatacaklardır. Hukuki varlığın ne kadar süredir var olduğunu kontrol edin ve sözleşmenizi imzalayan varlıkla aynı olup olmadığını öğrenin, çünkü bir grup genellikle hiçbir varlığı olmayan yeni bir tek proje şirketi aracılığıyla inşaat yapar. Geçmişinde mahkeme kayıtları, iflas başvuruları ve tamamlanmamış alanlar arayın. Geç teslim etmiş ama yine de teslimat yapmış bir geliştirici yönetilebilir bir risk oluşturur. Hiç tamamlanmış projesi olmayan bir geliştirici ise fiyatlandırabileceğiniz bir risk değildir.
Hukuki temel: arazi, izin ve satış hakkı
Üç belge, binanın yasal olarak var olup olamayacağını belirler: arazinin tapusu, bu özel proje için inşaat ruhsatı ve geliştiricinin tamamlanmadan önce birim satma hakkı. Üçünü de talep edin, tapudaki parsel numarasını binanın bulunduğu parsel ile karşılaştırın ve ruhsatın gerçekten inşa edilen kat sayısını kapsayıp kapsamadığını kontrol edin - izin olmadan ek katlar, teslimatın gecikmesinin en yaygın nedenlerinden biridir. Bir devlet emanet veya kayıt sistemi varsa, bu projenin kaydedildiğini doğrulayın ve bir güvence yerine kayıt numarasını alın. Üç belgeden herhangi biri sunulamazsa, bu cevap olur ve bunun için hiçbir indirim telafi edemez.
Sözleşme: tarihler, cezalar ve gecikme durumunda ne olacağı
Teslimat tarihini okuyun ve ardından kaçırıldığında ne olacağını okuyun. Tarihi olan ancak cezası olmayan bir sözleşme, tarihi olmayan bir sözleşmedir. Müsade süresini, tazminat oranını, alıcının geri çekilip parasını alabileceği noktayı ve mücbir sebebin dar bir şekilde tanımlanıp tanımlanmadığını veya her şeyi mazeret olarak kabul edecek kadar geniş bir şekilde mi hazırlandığını kontrol edin. Malzeme ve spesifikasyonlardaki değişikliklerin maliyetini kimin üstleneceğini, geliştiricinin yerleşimi değiştirip değiştiremeyeceğini ve fiyatın neleri kapsadığını kontrol edin: otopark, depolama, kamu hizmetlerinin bağlantısı ve mülkiyet kaydı genellikle ayrı ve sessiz bir şekilde fiyatlandırılır. Ayrıca alan tolerans maddesini kontrol edin - nihai ölçülen alanın sözleşmeden ne kadar farklı olabileceği ve fark için kimin kime ne kadar ödeme yapacağı.
Paranın devredilene kadar beklediği yer.
Bu, alıcının ne kadar kaybetme riski olduğunu belirleyen sorudur. Bazı piyasalarda ödemeler, doğrulanmış inşaat ilerlemesine karşı geliştiriciye aşamalı olarak serbest bırakılan bir emanet hesabına gider; diğerlerinde ise para doğrudan geliştiriciye gider ve proje başarısız olursa alıcı teminatsız bir alacaklıdır. Burada hangisinin geçerli olduğunu yazılı olarak belirleyin, herhangi bir ödeme yapmadan önce. Ardından, ödeme takvimini takvimle değil, inşaat aşamalarıyla karşılaştırın: tamamlanan aşamalara bağlı taksitler alıcıyı korur, tarihlere bağlı taksitler geliştiriciyi korur. Depozitoda da aynı dikkatle hareket edin — ne kadar, kim tutuyor ve tam olarak hangi koşullar altında iade edileceği.
İnşaat aşaması ile fiyat arasındaki ilişki
Aşama ne kadar erken olursa, fiyat o kadar düşük ve risk o kadar yüksek olur; indirim bu riski karşılamak için verilmelidir, akıllılık olarak cebine atılmamalıdır. Kazı aşamasında alıcı, geliştiricinin projeyi tamamlayabilme yeteneğini üstlenmektedir. Yapısal tamamlanmada, ana inşaat riski geride kalmıştır ancak bitirme ve altyapı riski devam etmektedir. Teslime yakın, fiyat piyasa seviyesine yaklaşır ve indirim büyük ölçüde kaybolur, ancak varlık neredeyse gerçektir. Aşamayı alıcıya göre eşleştirin, marj yerine: zaman ve toleransı olan bir yatırımcı erken aşamayı alabilirken, Eylül'de taşınmak zorunda olan bir aile almamalıdır. İkinci el çıkışı konusunda dürüst olun — tamamlanmadan önce bir sözleşmeyi yeniden satmak birçok pazarda kısıtlıdır veya vergilendirilir ve alıcılar bunu denemeden genellikle fark etmezler.
Sitede neyi kontrol etmelisiniz
Siteyi ziyaret edin, gösterim dairesini değil, ve işlerin yapıldığı bir hafta içi gidin. Malzemelerin, vinçlerin ve işçilerin olduğu aktif bir şantiye, herhangi bir ilerleme raporundan daha fazla bilgiye değerdir. Renderda yer almayan çevreye bakın: komşu parselde ne planlanıyor, yolun, okulun ve dükkanların gerçekten nerede olduğunu ve yağmurda yaklaşımın nasıl göründüğünü kontrol edin. Alıcının kullanacağı saatte belirli bir birimin yönünü kontrol edin ve o katın gerçek manzarasını pazarlama terasından değil, o katın kendisinden görün. Altyapı — yol, kanalizasyon bağlantısı, okul — geliştiriciden başka biri tarafından vaat ediliyorsa, kimin ve ne zaman vaat ettiğini öğrenin, çünkü vaat edilen altyapı, teslim edilen bir projenin en sık eksik olan parçasıdır.
Teslimat: kusur kontrolü
Teslimat, alıcının etkisinin zirveye ulaştığı ve sonra kaybolduğu andır, bu yüzden anahtarları almak uğruna asla acele edilmemelidir. Gün ışığında ve zamanla kontrol edin: her pencere ve kapının düzgün açılıp kapandığı, düz zeminler, sağlam duvarlar, dış duvarların tabanında nem olmaması, tesisatın basınç altında çalışması, gerçekten suyu boşaltan giderler, her prizde test edilmiş elektrik, havalandırma çekimi ve mevsim dışı bile olsa ısıtmanın çalıştırılması. Her şeyi fotoğraflayın ve her kusuru kabul belgesine ekli bir imzalı listeye koyun, onarım için bir son tarih belirleyin. Sonrasında onarımlar için sözlü bir taahhütle temiz bir kabul belgesi imzalamayın: belge imzalandıktan sonra kusurlar geliştiricinin yükümlülüğünden alıcının sorunu haline geçer.
Anahtarlar sonrası: ücretler, yönetim ve garanti
Sahiplik maliyetleri teslimatla başlar ve genellikle satış materyallerinde yer almaz. Hizmet ücretini ve neleri kapsadığını, yönetim şirketinin kim olduğunu ve geliştiricinin bunu kontrol edip etmediğini, kamu hizmetlerinin nasıl ölçüldüğünü ve faturalandırıldığını, ayrıca ilk büyük onarım için rezerv fonunun nasıl göründüğünü belirleyin. Garanti şartlarını kontrol edin: nelerin kapsandığı, ne kadar süreyle, yapının, yüzeylerin ve ekipmanın durumuna göre nelerin dahil olduğu ve proje şirketi feshedildikten sonra kime başvurulacağı. Son olarak, mülkiyetin alıcının adına nasıl ve ne zaman kaydedileceğini doğrulayın — henüz kaydedilemeyen birimlere sahip tamamlanmış bir bina, yaygın ve maliyetli bir sürprizdir ve hem yeniden satış hem de ipotek işlemlerini engeller.
SSS
Plan aşamasındaki mi yoksa taşınmaya hazır mı - hangisi daha iyi bir alım?
Bu, alıcının risk için ödeme alıp almadığına veya sadece riski üstlenip üstlenmediğine bağlıdır. Plan aşamasındaki bir mülk, bitmiş fiyat üzerinden gerçek bir indirim taşımalıdır ve zamanı, toleransı olan ve sabit bir taşınma tarihi olmayan alıcılara uygundur. Hazır bir birim daha pahalıdır ve alıcının ödediği şey belirsizliktir: var, incelenebilir, bugün kaydedilebilir ve finanse edilebilir. Bir son tarihi, ipoteği olan veya duraklamış bir proje için iştahı olmayan bir alıcı, prim ödemeli ve gerçek bir şey satın almalıdır.
Hiç duymadığım bir geliştiriciyi nasıl kontrol edebilirim?
Tamamlanmış binalara, planlananlara değil, bakın ve bunlardan ikisini ziyaret edin. Sözleşmeyi imzalayan hukuki varlığı kontrol edin — yaşı, sahipleri ve reklam panosundaki marka ile aynı varlık olup olmadığını öğrenin. Mahkeme ve iflas kayıtlarını araştırın, geçmişinde terkedilmiş alanlar arayın ve genellikle kimin teslimat yaptığını ve kimin yapmadığını tam olarak bilen yerel profesyonel topluluğa danışın. Geliştirici yeni ise, tek anlamlı koruma hukuki yapıdır: emanet hesap, aşamalı ödemeler ve uygulanabilir cezalar.
Eğer teslim tarihi kayarsa ne olur?
Sözleşmenin ne söylediği, genellikle daha fazlası değil. Bu nedenle, ceza maddesi tarihten daha önemlidir. Müsade süresinin uzunluğunu, gecikme başına ödenecek tazminatı ve alıcının sözleşmeyi feshedip parasını geri alabileceği noktayı, bu geri alımın güvence altına alınıp alınmadığını da göz önünde bulundurarak kontrol edin. İnşaatta birkaç aylık gecikmeler olağandır; tazminatsız ve çıkış yolu olmayan gecikmeler tamamen farklı bir üründür.
Neden nihai alan sözleşmedekinden farklı?
Bir bina toleranslara göre inşa edildiği ve tamamlandığında yeniden ölçüldüğü için, farklı standartlar balkonları, duvarları ve ortak alanları farklı şekilde saydığı için önemlidir. Önemli olan sözleşme maddesidir: izin verilen sapma, her iki yönde alan birimi başına fiyat ayarlaması ve alıcının geri çekilebileceği eşik. Alanın tazminatsız küçülmesine izin veren veya yalnızca alan büyüdüğünde fiyatı ayarlayan bir sözleşme, alıcıya karşı hazırlanmıştır.
Yeni inşa garantisi aslında neyi kapsar?
Genellikle en uzun süre yapı için, daha kısa bir süre için bina sistemleri ve en kısa süre için de kaplamalar ve cihazlar — ancak süreler, bölümler ve uygulama her ülkede farklılık gösterir, bu yüzden broşür yerine gerçek belgeyi okuyun. İki pratik soru, değerini belirler: proje şirketi artık var olmadığında kime başvurursunuz ve garanti bir sonraki sahibine satışta geçerli mi?
Kanıtlarla, renderlarla değil, yeni inşaatlar hakkında tavsiye verin.
GREM, ajanslara geliştirici projeleri, alıcı potansiyelini ve AI değerleme ile listeleme araçlarını tek bir yerde sunar - böylece bir müşteriye gösterdiğiniz karşılaştırma, broşür yerine verilere dayalı olarak oluşturulur.
Ajanların GREM ile nasıl çalıştığını görün.Bir mülk sahibi misiniz? Sahipler için ↗