Yeniden satmaya değer mülk fırsatlarını nerede bulabilirsiniz
Bir anlaşma düşük bir fiyat değildir. Düşük bir fiyat, adını verebileceğiniz bir neden ile birlikte gelir - ve nedenler belirli yerlerde bulunur.
Herkes aynı ilanlara bakıyor, bu yüzden aynı ilanlar nadiren bir fırsat içeriyor. Bir mülk gerçekten düşük fiyatlıdır yalnızca piyasayı artırmaktan alıkoyan bir şey olduğunda: zaman baskısı altında olan bir satıcı, alıcıları korkutan bir kusur, kimsenin tıklamadığı kadar kötü sunulmuş bir ilan veya hiç ilan vermemiş bir sahibi. Tüm disiplin bu — nedeni bul, nedeni fiyatla ve nedenin geçici olduğunu kontrol et. Bu kılavuz, bu nedenlerin kümelendiği yerleri, her birine yaklaşım şekillerini, kötü anlaşmaları erken öldüren yirmi dakikalık ekranı ve iyi bir satın almayı başa baş bir anlaşmaya dönüştüren hataları kapsar. Ajanlar ve bir ajanla çalışan yatırımcılar için yazılmıştır; yasal ve vergi detayları ülkeye göre değişir, bu yüzden bu noktaları yerel bir uzmana sorular olarak ele alın.
Bir şeyi gerçekten fırsat yapan nedir?
Teklifi yazmadan önce nedeni not edin. Piyasa değerinin altında bir mülkün bir nedeni vardır ve bu neden indirimlerin çıkışınıza kadar sürüp sürmeyeceğini belirler. Zaman baskısı - boşanma, taşınma, nakit isteyen kişiler arasında miras paylaşımı - en iyi türdür, çünkü tamamlandığında kaybolur ve mülk sizin elinizde tam değerindedir. Onarılabilir bir kusur ikinci en iyi seçenektir, yeter ki onarımın maliyetini doğru bir şekilde belirleyebilin ve piyasa bunu ödüllendirsin. Onarılamayan bir kusur - kötü bir konum, tapuda yasal bir sorun, yapısal bir hatası olan bir bina - indirim değildir, fiyatın kendisidir. Ve eğer nedeni hiç belirleyemiyorsanız, nedeni siz varsayın: henüz kontrol etmediğiniz bir şey.
Portallar, herkesin farklı okuduğu şekilde okunur.
Aynı kamu listelemeleri, onları reklam olarak okumayı bıraktığınızda bir kaynak haline gelir. Fiyatları değil, fiyat düşüşlerini takip edin: iki kez kesilmiş bir liste, beklentileri değişen bir satıcıdır. Piyasa süresine dikkat edin ve listelenip geri çekilen ve yeni bir acenteyle yeniden listelenen mülkleri izleyin - o satıcı zaten hayal kırıklığı yaratan bir yıl geçirmiştir. Sıradan alıcıları uzaklaştıran ve sizi çeken kelimeleri arayın: çalışmaya ihtiyaç var, zincir yok, nakit tercih edilir, acil, kiracı mevcut, miras alınmış. Üç karanlık fotoğrafı ve kat planı olmayan listelemeleri arayın, çünkü kimsenin göremediği bir mülk, kimsenin teklif vermediği bir mülk demektir. Ve tam adresi değil, çevredeki sokakları arayın: yanlış referans sokağından fiyatlandırılan bir mülk, herhangi bir portaldaki en yaygın yanlış fiyatlandırmadır.
Henüz listelemeyen sahipler
En iyi arz piyasada değildir ve belirli olmakla, hacimle değil, ulaşılır. Süresi dolmuş ve geri çekilmiş ilanlar en sıcak kaynaktır: sahibi satmak istemiş, başaramamış ve şimdi gerçekçi. Zor bir kiracısı olan ev sahipleri, yıllardır boş kalan mülklerin sahipleri, ortaklaşa miras kalan ve hiçbiri tarafından kullanılmayan bir şeyin masraflarını ödeyen aileler — hepsinin konuşacak bir nedeni var ve hiçbiri toplu bir postaya yanıt vermeyecek. Onlara tek tek, kendi kelimelerinizle yaklaşın, kim olduğunuzu, bu sokakta alıcılarınız olduğunu ve ne teklif ettiğinizi söyleyin. İki kural bunu meşru ve etkili kılar: istenmeyen iletişim ve veri ile ilgili yerel kurallara saygı gösterin ve bir acenteyken özel bir alıcıymış gibi davranmayın. Dürüst bir ticaret itibarı, tek kalıcı kaynak kanalıdır.
Zorunlu satışlar, açık artırmalar ve geri alımlar
Zorunlu satışlar, indirimlerin en büyük olduğu ve amatörlerin en çok para kaybettiği yerlerdir, çünkü indirim, katalogda görünmeyen riskleri karşılar. Kurallar ülkeden ülkeye büyük farklılıklar gösterir, bu yüzden yerel mekanizmanızı tam olarak öğrenin: kimlerin teklif verebileceği, ne kadar depozito gerektiği ve bakiyenin ne zaman ödeneceği, mülkiyetin temiz bir şekilde mi yoksa ek masraflarla mı geçeceği ve mevcut sakinlerin yasal olarak ne zaman çıkarılabileceği gibi konuları öğrenin. Hukuki belgeleri okuyun ve inceleyemediğiniz her şeyi en kötü senaryonuz olarak fiyatlandırılmış bir kusur olarak değerlendirin. Müzayede öncesinde bir maksimum belirleyin ve orada durun — bu kanaldaki tüm marj, bir kez daha teklif vermeme disiplininde kazanılır.
Geliştirici hisse senedi ve sözleşme atamaları
Geliştiriciler, kimsenin seçmediği birimlerle projeleri tamamlar: zemin katlar, kuzeye bakan planlar, zaten satılmış bir bloktaki son iki daire. Bir projede geç kalındığında, geri ödenecek finansmanı olan bir geliştirici genellikle herhangi bir özel satıcıdan daha esnek olur, özellikle de birkaç birimlik bir paket söz konusu olduğunda ve esneklik genellikle bir ödeme planı veya dahil edilen ekstralar olarak ortaya çıkar, başlık indiriminden ziyade. Diğer bir kaynak, plan dışı satın alan ve tamamlayamayan alıcılardır - bir devralım, mevcut piyasanın altında satın alınabilir, ancak yalnızca devralımların yasal olarak izin verildiği yerlerde ve transfer üzerindeki ücretler ve vergiler, bunun bir anlaşma olup olmadığını belirler. Her iki durumda da kontrol edilen şey aynıdır: indirim, nedeninden daha büyük mü?
Sana gelen bir akış oluşturmak
Arama bir mülk bulur; bir itibar ise bir akış bulur. Küçük bir alan seçin ve onu herkesin bildiğinden daha iyi tanıyın - binalar, hizmet ücretleri, geceleri sessiz olan sokaklar, gerçekten satılanlar ve ne kadar fiyata. Sizinle tanışmadan önce sıkıntılı sahiplerle görüşen insanlara orada alım satım yaptığınızı söyleyin: yerel avukatlar, noterler, miras uzmanları, emlak yöneticileri, müteahhitler ve komşu bölgeyi kapsayan acenteler. Kendi geçmiş müşterilerinizle iletişimde kalın, çünkü ikinci işlem için hiçbir maliyet yoktur. Bu kanal yavaş bir şekilde inşa edilir ve bir rakibin alması neredeyse imkansızdır, bu yüzden çoğu insan bunu atlar ve bunun yerine portalları sürekli yeniler.
yirmi dakikalık ekran
Kötü anlaşmaları bir haftayı tüketmeden öldürün. Aynı sokakta ve aynı türdeki karşılaştırılabilir satılmış fiyatlarla başlayın, talep fiyatlarıyla değil — talep fiyatları umut hakkında bilgi verir. Sonra her şeyi çıkarın: satın alma vergileri ve harçlar, işler için bir yedekle birlikte maliyet, çünkü işler her zaman bir şey bulur, gerçekçi ay sayısı için bekletme maliyetleri, satış maliyetleri ve kazanç üzerindeki vergi. Geriye kalan, anlaşmadır. Bu hesaplamayı görüntülemeden önce yapın ve sadece bu hesaplamayı geçenleri görün. Ekranı tamamlayan iki soru: çıkış fiyatındaki alıcı kimdir ve onları bulmak ne kadar ay alır. Sağlıklı bir kağıt marjına sahip ve tanımlanabilir bir çıkış alıcısı olmayan bir mülk yatırım değildir, envanterdir.
Marjı sessizce öldüren nedir?
Çoğu anlaşma satın alma fiyatında başarısız olmaz; sonrasında başarısız olurlar. Aşırı iyileştirme en yaygın yoldur: sokak tarafından desteklenenin üzerinde bir spesifikasyon, hiçbir şey getirmez çünkü o fiyattaki alıcı daha iyi bir sokağa bakıyordur. Zamanı küçümsemek ikinci sebeptir — her ay tutma maliyetleri ve her ay planlandan daha uzun sürer. Likidite eksikliği üçüncüsüdür: bu şehirde kimsenin istemediği bir mülk, satıldığında hala ucuz olacaktır. Ardından keşfedilebilir hukuki kusurlar gelir — izinsiz eklemeler, kaydedilmemiş dönüşümler, anlaşma olmadan paylaşılan erişim — bunları düzenlemenin maliyeti, indirimden daha fazla olacaktır. Ve son olarak, bazı ülkelerde hızlı bir yeniden satıştan tüm marjı kaldıran işlem vergileri gelir ve çok fazla insan bunları yalnızca sonunda hesaplar.
SSS
Bir mülkün bir anlaşma olarak sayılması için piyasa değerinin ne kadar altında olması gerekir?
Evrensel bir rakam yoktur ve genellikle bir kural olarak belirtilen herhangi bir rakam genellikle birinin pazarlama stratejisidir. Eşik değerini belirlemenin doğru yolu, geriye doğru çalışmaktır: gerçekçi yeniden satış fiyatından satın alma maliyetlerini, bir yedek ile birlikte, dürüst bir ay sayısı için tutma maliyetlerini, satış maliyetlerini ve vergiyi çıkarın, ardından kalan marjın risk ve çalışma karşılığında size yeterince ödeme yapacak kadar büyük olmasını sağlayın. İndirim sadece maliyetleri karşılıyorsa, bu bir anlaşma değildir - bu, ücretsiz yaptığınız bir iştir.
Müzayedeler gerçekten buna değer mi?
Yerel mekanizmayı öğrenmiş ve hızlı bir şekilde inceleme ve finansman yapabilen kişiler için uygundurlar, diğer herkes için ise pahalıdırlar. Müzayededeki indirim, dört riskin bedelidir: sınırlı inceleme, sabit ve kısa bir tamamlama süresi, yasal paketin içeriği ve içermediği her şey. Bu riskleri fiyatlandırabiliyorsanız ve maksimumunuzdan uzaklaşabiliyorsanız, kanal işler. Yasal paketi okumadan ilk kez teklif veriyorsanız, indirimlerin var olmasının sebebisiniz.
Henüz mülkü listelememiş bir sahibi nasıl yaklaşmalıyım?
Bireysel olarak, kısaca ve dürüstçe. Kendinizi tanıtın ve bu sokakta çalıştığınızı belirtin, onlarla neden özel olarak iletişime geçtiğinizi söyleyin ve ilk mesajınızı hizmetiniz yerine onlarla ilgili yapın. İstenmeyen iletişim ve kişisel verilerle ilgili yerel kurallara uyun ve asla bir temsilciyi özel bir alıcı olarak gizlemeyin. Çoğu kişinin hayır diyeceğini bekleyin; kanalın değeri, evet diyen birkaç kişinin başka kimseyle konuşmamasıdır.
Yeniden satış anlaşmalarıyla çalışmak için kendi sermayeme ihtiyacım var mı?
Onları bulmak zorunda değilsiniz. Birçok ajan, sermaye sahibi yatırımcılar için mülkler temin ederek ve değer artışından ziyade temin ve satış için ödeme alarak bir iş kurar. Bu model, ücretler ve açıklama konusunda dürüst bir anlaşma gerektirir ve eğer yatırımcılara kendinizin almayacağı anlaşmaları gönderirseniz hızla başarısız olur. Kendi sermayenizi kullanıyorsanız, ilk projeyi yanlış yapmanın dayanılabilir olacağı şekilde boyutlandırın.
Bir inşaatçı olmadan tadilat maliyetlerini nasıl tahmin edebilirim?
Kabaca bir maliyet belirleyin ve harcamayı reddettiğiniz bir yedek bütçe ekleyin. Sürekli tekrar ettiğiniz işler için yerel birim maliyetlerini öğrenin — mutfak, banyo, elektrik tesisatı, pencereler, çatı — ve fiyatlandırmayı hisse değil, alan bazında yapın. Yapısal veya gizli herhangi bir şey için gerçek bir teklif alın, çünkü pahalı sürprizler genellikle drenaj, nem, çatı ve elektrik tesisatında gizlidir, son dokunuşlarda değil. Ve üzerine sabit bir yedek bütçe ekleyin: yedek bütçe olmadan çalışan bir proje, aslında çalışmaz.
Anlaşmayı bul, sonra alıcıyı bul.
GREM, ajanslara alıcı potansiyeli sunar, karşılaştırılabilir kanıtlarla birlikte bir aralık döndüren bir AI değerlemesi sağlar ve mülkü elinize aldığınızda listeleme ve pazarlama araçlarını sunar. Başlamak ücretsizdir, komisyon ise anlaşma kapandığında imzalanan sözleşme altında ödenir.
Ajanların GREM ile nasıl çalıştığını görün.Bir mülk sahibi misiniz? Sahipler için ↗