Як іноземцю купити нерухомість у Болгарії (Гід 2026)
Дізнайтеся, хто і що може купувати, як відбувається угода, скільки це коштує та як уникнути типових помилок під час купівлі болгарської нерухомості як іноземець.
Болгарія — один із найдоступніших ринків нерухомості в Європі, який приваблює іноземних покупців до Софії, узбережжя Чорного моря та гірськолижних курортів. Як член ЄС із низькими податками та єдиною плоскою ставкою, країна в цілому відкрита для зарубіжних покупців, однак правила щодо права власності на землю та особливості самого процесу купівлі нерідко ставлять новачків у глухий кут. Цей гід охоплює повну картину на 2026 рік, щоб ви знали, чого очікувати, перш ніж прийняти рішення.
Хто може купувати і правило власності на землю
Іноземці можуть вільно купувати квартири та будівлі в Болгарії — як на первинному, так і на вторинному ринку — без жодних спеціальних дозволів. Головне обмеження стосується землі: негромадяни ЄС традиційно не можуть безпосередньо володіти земельними ділянками, тому квартиру (розташовану на спільній землі) вони купують вільно, а будинок із власною ділянкою зазвичай оформлюється на болгарську компанію з обмеженою відповідальністю (ЕООД), яка і є власником землі. Громадяни ЄС та ЄЕП, як правило, можуть володіти землею напряму. Реєстрація компанії є стандартною практикою і коштує недорого, але вимагає щорічного бухгалтерського обліку. Правила з часом пом'якшувалися і залежать від громадянства покупця, тому перед підписанням будь-яких документів уточніть свою конкретну ситуацію у ліцензованого болгарського юриста.
Покроковий процес купівлі
Насамперед залучіть незалежного юриста (не того, якого пропонує агент продавця) і отримайте болгарський персональний податковий номер (аналог БУЛСТАТ/ЄГН). Після досягнення домовленості про ціну підписується попередній договір і вносився завдаток — зазвичай близько 10 відсотків. Ваш юрист проводить правову перевірку: перевіряє право власності, наявність боргів, містобудівний статус об'єкта та відсутність іпотеки чи претензій третіх осіб. Угода завершується перед нотаріусом, який засвідчує особи сторін і реєструє нотаріальний акт (право власності) у Реєстраційному агентстві. Кошти зазвичай переказуються через болгарський банківський рахунок. Від оферти до закриття угоди слід закладати кілька тижнів; купівля нерухомості на стадії будівництва передбачає поетапний графік платежів відповідно до ходу будівництва.
Витрати, податки та поточні платежі
Окрім вартості об'єкта, розраховуйте приблизно на 3–6 відсотків транзакційних витрат. Сплачується муніципальний податок на передачу права власності (зазвичай близько 2–3 відсотків, встановлюється на місцевому рівні), нотаріальний збір, невеликий реєстраційний збір і гонорар юриста. Комісія агентства, якщо вона передбачена, нараховується окремо. Нові будівлі від ПДВ-зареєстрованого забудовника можуть обкладатися ПДВ за стандартною ставкою. Щорічний податок на нерухомість і збір за вивезення сміття є помірними. Єдина ставка прибуткового податку в Болгарії — 10 відсотків — є однією з найнижчих в ЄС і застосовується як до особистих доходів, так і до доходів від оренди; приріст капіталу оподатковується в тих самих межах. Усі наведені цифри є орієнтовними та залежать від муніципалітету і типу нерухомості — уточнюйте актуальні ставки у болгарського податкового консультанта.
Фінансування та іпотечні можливості
Чимало іноземців купують болгарську нерухомість за готівку: ціни тут невисокі, а місцеве кредитування нерезидентів обмежене. Деякі болгарські банки все ж надають іпотеку іноземцям — охочіше громадянам ЄС або тим, хто має місцевий дохід, зазвичай вимагаючи початковий внесок від 30 до 50 відсотків і підтвердження стабільних заробітків. Ставки та коефіцієнти «кредит до вартості» суттєво різняться залежно від банку і вашого статусу резидента. Кредити, як правило, видаються в євро або левах. Альтернативою може бути рефінансування наявної нерухомості або отримання кредиту в країні вашого проживання. Оскільки умови змінюються разом із ринком, отримайте письмові пропозиції щонайменше від двох банків і попросіть юриста перевірити договір позики та будь-яке обтяження нерухомості, перш ніж приймати рішення.
Резидентство, візи та типові пастки
Купівля нерухомості сама по собі не дає права на резидентство чи візу в Болгарії; факт власності може підтримати заяву на отримання довгострокового дозволу на проживання (тип D), але при цьому необхідно виконати окремі фінансові та документальні вимоги. Громадяни ЄС користуються правом вільного пересування; покупцям з-за меж ЄС слід окремо планувати візовий режим та умови перебування. Найпоширеніші пастки: відмова від незалежної юридичної консультації, ігнорування витрат на обслуговування в приморських комплексах (вони можуть бути значними і зростати з часом), незавершені будівельні проекти, відсутність чіткого доступу до доріг або комунікацій, а також неоплачені борги, що «прив'язані» до нерухомості. Завжди наполягайте на чистій перевірці права власності, на письмовому договорі купівлі-продажу, який ви повністю розумієте, та на співпраці лише з надійним і регульованим забудовником або агентом.
Часті запитання
Чи можуть іноземці легально купувати нерухомість у Болгарії?
Так. Іноземці можуть вільно купувати квартири та будівлі. Основне обмеження стосується землі: негромадяни ЄС зазвичай не можуть безпосередньо володіти земельними ділянками, тому будинок із ділянкою, як правило, оформлюється на болгарську компанію, тоді як громадяни ЄС можуть володіти землею напряму. Уточніть свою конкретну ситуацію у місцевого юриста.
Чи потрібно відкривати болгарську компанію для купівлі квартири?
Ні. Купівля квартири або будь-якої одиниці нерухомості у будівлі не вимагає реєстрації компанії, оскільки земля під нею перебуває у спільній власності. Компанія потрібна переважно тоді, коли покупець — негромадянин ЄС — хоче придбати будинок із власною ділянкою. Процедура реєстрації є стандартною, але вимагає щорічного бухгалтерського обліку.
Які типові витрати на купівлю нерухомості в Болгарії?
Окрім вартості об'єкта, розраховуйте приблизно на 3–6 відсотків у вигляді зборів: муніципальний податок на передачу права власності — близько 2–3 відсотків, нотаріальний і реєстраційний збори, а також гонорар юриста. Нові будівлі можуть обкладатися ПДВ. Це орієнтовні цифри, які варіюються залежно від муніципалітету й типу нерухомості — уточнюйте актуальні дані у болгарського податкового консультанта.
Чи може іноземець отримати іпотеку в Болгарії?
Деякі банки кредитують іноземців — охочіше громадян ЄС або тих, хто має місцевий дохід; зазвичай вимагається початковий внесок 30–50 відсотків і підтвердження стабільних заробітків. Багато покупців розраховуються готівкою з огляду на невисокі ціни. Умови суттєво різняться між банками, тому порівнюйте письмові пропозиції і просіть юриста перевірити договір позики.
Чи дає купівля нерухомості право на проживання в Болгарії?
Не автоматично. Право власності може підтримати заяву на отримання довгострокового дозволу на проживання, але необхідно виконати окремі фінансові та документальні вимоги — простої схеми «купив і живеш» не існує. Громадяни ЄС користуються правом вільного пересування, тоді як покупцям з-за меж ЄС слід оформлювати візи та резидентство відповідно до чинних правил міграційного законодавства.
Знайдіть свою болгарську нерухомість разом із GREM
Переглядайте перевірені оголошення в Софії, на узбережжі Чорного моря та на гірськолижних курортах і зв'язуйтеся з надійними місцевими агентами, які супроводжують міжнародних покупців на кожному кроці.
Почати пошук