Як іноземцю купити нерухомість у Греції (Гід 2026)
Дізнайтеся, як нерезиденти купують грецьку нерухомість у 2026 році: від правового статусу та витрат до податків, фінансування й варіантів отримання посвідки на проживання.
Греція залишається одним із найбільш відкритих і доступних ринків нерухомості в Європі для міжнародних покупців — жодних загальних обмежень на іноземне володіння тут не існує. Незалежно від того, чи мрієте ви про заміський будинок на островах, орендовану квартиру в Афінах або посвідку на проживання через Golden Visa, процес є зрозумілим, якщо ви знаєте всі кроки, витрати та податкові зобов'язання. Цей гід охоплює повну картину на 2026 рік — усі цифри подано як типові діапазони, які варто уточнити у ліцензованого грецького адвоката.
Хто може купувати та які діють обмеження
Для іноземців не існує загальної заборони на володіння нерухомістю в Греції — громадяни як країн ЄС, так і третіх країн можуть вільно купувати майно в більшості регіонів. Основний виняток — земельні ділянки в прикордонних і військових зонах (частини певних островів, північний схід і прикордонні райони), де покупцям із-за меж ЄС потрібен спеціальний дозвіл від місцевої комісії. Зазвичай цим займається ваш адвокат. Жодних квот за національністю немає, а купівля можлива як фізичною особою, так і через компанію. Першою практичною вимогою для будь-якого покупця є грецький податковий номер (AFM) та грецький банківський рахунок — іноземець може отримати обидва. Завжди перевіряйте зонові обмеження для конкретної ділянки перед підписанням будь-яких документів.
Покрокова процедура купівлі
Почніть із призначення незалежного грецького адвоката (не адвоката продавця) та отримання податкового номера AFM — зазвичай через довіреність, якщо ви перебуваєте за кордоном. Далі узгодьте умови угоди, а адвокат проведе перевірку в Реєстрі нерухомості та Кадастрі, щоб підтвердити чистоту правовстановлюючих документів, межі ділянки і відсутність обтяжень. Після цього укладається резервний або попередній договір із завдатком (як правило, близько 10 відсотків). Потім нотаріус складає остаточний договір; обидві сторони підписують його у нотаріуса, сплачуються податки, і договір реєструється. Інженери можуть видати сертифікати про відповідність будівлі нормам. Увесь процес зазвичай займає від одного до трьох місяців. Раннє залучення фахівців запобігає затримкам — особливо якщо потрібне підписання за довіреністю з-за кордону.
Витрати та податки, які слід врахувати в бюджеті
Понад вартість самого об'єкта закладіть у бюджет приблизно від 8 до 12 відсотків на транзакційні витрати. Податок на передачу нерухомості зазвичай становить близько 3,09 відсотка від оціночної вартості при купівлі вторинного житла; на нові будівлі при першому продажу може застосовуватися ПДВ, хоча він часом призупинявся — уточніть актуальне правило. Нотаріальний збір складає приблизно від 0,8 до 1,5 відсотка, гонорар адвоката — від 1 до 2 відсотків, збір за реєстрацію — близько 0,5 відсотка, плюс комісія агента орієнтовно від 2 до 3 відсотків із ПДВ. З постійних витрат власники сплачують щорічний податок ENFIA, що розраховується на основі об'єктивної вартості. Дохід від оренди оподатковується за прогресивною шкалою. Ці цифри є орієнтовними для 2026 року — уточніть точні ставки у грецького податкового консультанта перед прийняттям рішення.
Фінансування та варіанти іпотеки
Багато іноземних покупців платять готівкою, однак грецькі банки кредитують і нерезидентів — зазвичай фінансуючи до 60–70 відсотків від оцінної вартості для надійних позичальників. Очікуйте надання підтвердження доходу, податкових декларацій, виписок із банку, а іноді й грецького податкового номера та рахунку. Процентні ставки та умови менш вигідні, ніж для резидентів, а строки кредитування зазвичай становлять від 15 до 20 років. Схвалення для нерезидентів займає більше часу — враховуйте це у своїх планах. Зверніть увагу: купівля в іпотеку, як правило, не дає права на Golden Visa, для якої потрібне вкладення власних коштів. Порівняйте пропозиції кількох банків і уточніть актуальні вимоги до кредитування напряму, оскільки умови часто змінюються.
Посвідка на проживання, Golden Visa та поширені помилки
Покупці нерухомості можуть претендувати на грецьку Golden Visa — відновлювану посвідку на проживання строком на п'ять років. Станом на 2026 рік мінімальні інвестиційні пороги диференційовані за регіонами: приблизно 800 000 євро у зонах підвищеного попиту — центральних Афінах, Салоніках і популярних островах, близько 400 000 євро в інших регіонах, та нижній поріг близько 250 000 євро для окремих випадків, наприклад переведення комерційної нерухомості в житлову. Ці правила нещодавно змінювалися та можуть змінюватися надалі — перевіряйте актуальні пороги. Посвідка дає право на пересування в Шенгенській зоні, але посвідка на проживання не є громадянством. Серед поширених помилок — ігнорування перевірки правовстановлюючих документів, недотримання правил щодо прикордонних зон, недооцінка ENFIA та витрат на обслуговування, а також самовільне будівництво. Залучайте незалежного адвоката і ліцензованого технічного інспектора, щоб уникнути неприємних сюрпризів.
Часті запитання
Чи можуть іноземці вільно купувати нерухомість у Греції у 2026 році?
Так. Загальних обмежень на іноземне володіння нерухомістю немає — громадяни як країн ЄС, так і третіх країн можуть купувати житлову та більшість видів комерційної нерухомості. Основний виняток — землі в прикордонних і військових зонах, де покупцям із-за меж ЄС потрібен спеціальний дозвіл. Для завершення угоди також потрібні грецький податковий номер і зазвичай місцевий банківський рахунок.
Скільки коштує купівля нерухомості в Греції понад ціну самого об'єкта?
Закладіть орієнтовно від 8 до 12 відсотків додаткових витрат. Вони включають податок на передачу нерухомості (близько 3,09 відсотка при купівлі вторинного житла), нотаріальний збір, гонорар адвоката, реєстраційні збори та комісію агента. Для нових будівель може застосовуватися ПДВ — залежно від чинних правил. Це орієнтовні цифри для 2026 року: уточніть точні суми у грецького адвоката або податкового консультанта.
Чи отримаю я посвідку на проживання, купивши нерухомість у Греції?
Не автоматично. Сам факт купівлі нерухомості не дає посвідки на проживання, однак кваліфіковані інвестиції можуть забезпечити Golden Visa — відновлюване посвідчення на проживання. У 2026 році пороги диференційовані за регіонами і становлять приблизно від 250 000 до 800 000 євро. Visa дає право на пересування в Шенгені, але не є громадянством. Уточніть актуальні пороги та умови у адвоката з питань імміграції, оскільки правила регулярно змінюються.
Чи можуть нерезиденти отримати іпотеку в Греції?
Так, хоча це складніше, ніж для резидентів. Грецькі банки можуть фінансувати до 60–70 відсотків від оцінної вартості для кваліфікованих позичальників-нерезидентів за умови надання документів про доходи та активи. Ставки та умови менш вигідні, а схвалення займає більше часу. Зверніть увагу: покупки в іпотеку зазвичай не дають права на Golden Visa, яка вимагає вкладення власних коштів.
Скільки часу займає процес купівлі нерухомості в Греції?
Як правило, від одного до трьох місяців — від погодження умов до реєстрації договору, за умови чистих правовстановлюючих документів і своєчасного оформлення паперів. Час витрачається на перевірку документів, отримання податкового номера, організацію фінансування та нотаріальне підписання. Затримки найчастіше виникають через оформлення довіреності для покупців за кордоном або невирішені питання з правовим статусом об'єкта — тому починайте юридичну роботу якомога раніше.
Знайдіть нерухомість у Греції разом із GREM Capital
Переглядайте перевірені оголошення в Афінах, на островах і на материковій Греції та зв'яжіться з перевіреними місцевими агентами, які супроводжують міжнародних покупців на кожному етапі.
Переглянути оголошення