Податки на нерухомість для іноземних покупців в Іспанії 2026: Повний посібник
Дізнайтеся, які саме податки ви сплачуєте при купівлі, володінні та продажу іспанської нерухомості як нерезидент, і скільки закласти в бюджет.
Іспанія залишається одним із найпопулярніших ринків для міжнародних покупців нерухомості, однак її податкова система нерідко застає новачків зненацька. Між податками під час купівлі, щорічними нарахуваннями та правилами, що різняться для резидентів і нерезидентів, загальні витрати значно перевищують ціну в оголошенні. Цей посібник на 2026 рік розкладає по поличках ITP, IVA, IBI, plusvalia та податок на доходи нерезидентів зрозумілою мовою, щоб ви могли впевнено планувати бюджет.
Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Іспанії? Обмеження та NIE
Іспанія майже не обмежує іноземне право власності. Покупці з будь-якої країни можуть придбати житло, комерційні приміщення та земельні ділянки на тих самих умовах, що й іспанські громадяни; резидентство чи віза для цього не потрібні. Єдина обов'язкова вимога — NIE (Numero de Identidad de Extranjero), ідентифікаційний податковий номер іноземця, без якого неможливо підписати документи, відкрити рахунок або сплатити податки. Окремі об'єкти поблизу військових зон можуть потребувати спеціального дозволу, однак такі випадки трапляються рідко. Зверніть увагу: у 2025 році Іспанія скасувала програму «Золотої візи», тому купівля нерухомості більше не надає права на проживання. Перед укладанням угоди уточніть місцеві обмеження та чинні візові правила у ліцензованого іспанського юриста.
Покроково: від пропозиції до правовстановлюючого документа
Процес структурований і відбувається за участю нотаріуса. Спочатку отримайте NIE та відкрийте іспанський банківський рахунок. Далі підпишіть резервний договір і внесіть невеликий завдаток, щоб зняти об'єкт з продажу. Ваш юрист проведе комплексну перевірку: підтвердить право власності в реєстрі нерухомості, перевірить наявність боргів і ліцензій. Потім сторони підписують попередній договір купівлі-продажу (contrato de arras), як правило зі сплатою близько 10% як завдатку; відмова від угоди зазвичай тягне за собою його втрату. Нарешті обидві сторони підписують публічний договір (escritura) у нотаріуса, решта суми виплачується, а договір реєструється. Весь процес зазвичай займає від одного до трьох місяців. Завжди уточнюйте актуальні терміни та перелік документів у свого нотаріального юриста.
Податки при купівлі: ITP проти IVA, нотаріальні та реєстраційні збори
Який податок ви сплачуєте, залежить від того, чи є нерухомість вторинною або новобудовою. На вторинне житло поширюється ITP (податок на передачу права власності), розмір якого встановлюється кожним регіоном і зазвичай становить від 6% до 10% від ціни; в окремих регіонах застосовуються прогресивні шкали. На новобудови натомість нараховується IVA (ПДВ) — як правило, близько 10% для житлової нерухомості, — а також гербовий збір AJD у розмірі приблизно 1–1,5%. Додатково закладіть у бюджет нотаріальні збори, збори за реєстрацію в реєстрі нерухомості та послуги юриста, які разом зазвичай становлять ще близько 1–3%. Як практичне правило, передбачте приблизно 10–15% понад вартість об'єкта на податки та супутні витрати. Оскільки регіональні ставки змінюються, уточнюйте точні відсотки для конкретного регіону у місцевого податкового консультанта.
Фінансування: іпотека для нерезидентів
Іспанські банки кредитують нерезидентів, хоча й на жорсткіших умовах, ніж резидентів. Нерезиденти зазвичай можуть запозичити до 60–70% від оціночної вартості, тобто більшу частину первісного внеску та податків доведеться покривати власними коштами; для резидентів цей показник може сягати 80%. Будьте готові надати підтвердження доходів, податкові декларації та виписки з банківських рахунків, які часто потрібно перекласти та апостилювати. Ставки можуть бути фіксованими або плаваючими, а кредитори оцінюють платоспроможність на підставі вашого загального доходу по всьому світу. Комісії за оформлення, витрати на оцінку та гербовий збір за іпотекою додатково збільшують витрати. Порівняння пропозицій кількох банків або звернення до іпотечного брокера може покращити умови кредитування. Завжди уточнюйте актуальні ліміти LTV та процентні ставки безпосередньо в обраного банку, оскільки умови залежать від кредитної установи та громадянства позичальника.
Володіння та продаж: IBI, податок на доходи нерезидентів та plusvalia
Право власності тягне за собою регулярні податки. IBI — це щорічний муніципальний податок на нерухомість, що розраховується на підставі кадастрової вартості та зазвичай становить від кількох сотень до кількох тисяч євро на рік залежно від місцезнаходження. Нерезиденти також зобов'язані сплачувати податок на доходи нерезидентів (IRNR): якщо ви здаєте нерухомість в оренду, ви сплачуєте податок з орендного доходу; навіть якщо об'єкт пустує, Іспанія стягує умовний прибутковий податок із невеликого відсотка від кадастрової вартості. При продажу застосовується податок на приріст капіталу; покупці зобов'язані утримати частину ціни (зазвичай 3%) від нерезидента-продавця в рахунок цього податку. Продавець також сплачує plusvalia municipal — місцевий податок на приріст вартості земельної ділянки. Уточнюйте всі ставки та можливі пільги за міжнародними угодами у податкового консультанта.
Часті запитання
У чому різниця між ITP та IVA в Іспанії?
ITP — це податок на передачу права власності, що сплачується при купівлі вторинного житла; його розмір встановлюється регіонами і зазвичай становить від 6% до 10% від ціни. IVA — це ПДВ, який стягується замість ITP з новобудов і, як правило, дорівнює близько 10% для житлової нерухомості, а також гербовий збір AJD. Ви сплачуєте або один, або другий — ніколи обидва одночасно. Уточнюйте актуальні регіональні ставки у місцевого податкового консультанта.
Чи сплачують іноземці податок на нерухомість в Іспанії, якщо там не живуть?
Так. Власники-нерезиденти сплачують щорічний муніципальний податок IBI на підставі кадастрової вартості, а також податок на доходи нерезидентів (IRNR). Навіть порожня квартира як другий будинок підпадає під умовний прибутковий податок із відсотка її кадастрової вартості, а орендована нерухомість оподатковується з отриманих доходів. Ставки варіюються — уточніть свої зобов'язання у іспанського податкового консультанта.
Що таке plusvalia і хто її сплачує?
Plusvalia municipal — це місцевий податок на приріст вартості міської земельної ділянки між датою купівлі та датою продажу. Як правило, його сплачує продавець; сума розраховується муніципалітетом на підставі кадастрової вартості землі та строку володіння. Сума значно різниться залежно від муніципалітету. Покупцям слід уточнити цю суму до завершення угоди, оскільки несплачена plusvalia може обтяжити об'єкт.
Скільки закласти в бюджет на податки та збори при купівлі?
Загальноприйняте практичне правило — додати приблизно 10–15% до ціни об'єкта. Це покриває ITP або IVA та гербовий збір, нотаріальні та реєстраційні збори, юридичні послуги, а також можливі іпотечні витрати. Новобудови та угоди з іпотекою, як правило, знаходяться ближче до верхньої межі. Отримайте точний розрахунок від свого юриста для конкретного випадку.
Чи скасувала Іспанія «Золоту візу» і чи надає купівля нерухомості право на проживання?
У 2025 році Іспанія скасувала програму «Золотої візи» — резидентство через інвестиції, тому купівля нерухомості більше не дає права на проживання. Ви як і раніше можете вільно купувати та мати у власності нерухомість як іноземець, однак резидентство необхідно отримувати іншими шляхами — через роботу, навчання або безприбуткову візу. Уточнюйте актуальні варіанти імміграції у кваліфікованого іміграційного юриста.
Сплануйте бюджет на купівлю нерухомості в Іспанії
Оцініть щомісячні платежі та суму, яку ви можете запозичити як нерезидент, перш ніж приймати рішення про купівлю іспанської нерухомості.
Спробувати калькулятор