Іспанія скасувала «Золоту візу»: альтернативи резидентства на 2026 рік
Дізнайтеся, що прийшло на заміну іспанській «Золотій візі», та які практичні варіанти резидентства й купівлі нерухомості досі доступні для іноземців у 2026 році.
3 квітня 2025 року Іспанія офіційно закрила програму отримання резидентства через інвестиції, ліквідувавши можливість отримати вид на проживання шляхом придбання нерухомості вартістю близько EUR 500,000. Утім є й хороша новина: іноземці, як і раніше, можуть вільно купувати іспанську нерухомість, а низка альтернативних візових програм залишається відкритою. Цей гід пояснює, хто може купувати, покроковий процес, витрати й податки, фінансування, а також реалістичні шляхи отримання резидентства, які пережили зміни 2025 року.
Хто може купувати і що змінилося у 2025 році
Іспанія практично не обмежує іноземців у праві власності на нерухомість. Покупці з будь-якої країни можуть придбавати квартири, будинки та земельні ділянки у повну власність, зберігаючи 100% право власності незалежно від громадянства чи місця проживання. У квітні 2025 року було скасовано лише зв'язок між купівлею нерухомості та резидентством: придбання нерухомості більше не надає жодної візи чи дозволу на проживання само по собі. Ви, як і раніше, можете володіти іспанським житлом, але тепер це ніяк не пов'язано з вашим імміграційним статусом. Усім покупцям потрібен іспанський ідентифікаційний номер іноземця (NIE) та місцевий банківський рахунок. Громадянам країн, що не входять до ЄС, також слід планувати своє перебування в межах Шенгенського ліміту — 90 днів протягом 180, якщо вони не отримають окрему візу на проживання. Саме тут стають у пригоді альтернативні варіанти, описані нижче.
Покупка нерухомості в Іспанії: покроковий процес
Спочатку отримайте номер NIE в іспанському консульстві або поліцейській дільниці — він є обов'язковим для будь-якої угоди. Відкрийте іспанський банківський рахунок для здійснення платежів і оплати комунальних послуг. Найміть незалежного адвоката (abogado), не пов'язаного з продавцем або агентом, для проведення юридичної перевірки: підтвердження чистоти права власності в Земельному реєстрі, перевірки на наявність боргів, обтяжень і законності будівництва. Після цього ви підписуєте резервний або попередній договір купівлі-продажу та сплачуєте завдаток, як правило близько 10%. Угода завершується перед нотаріусом, який видає публічний акт (escritura). Наостанок зареєструйте акт у Земельному реєстрі та сплатіть відповідні податки на передачу. Уточніть актуальні вимоги кожного кроку у свого адвоката, оскільки регіональні правила відрізняються.
Витрати та податки: що закласти в бюджет
Окрім вартості нерухомості, іноземним покупцям слід закласти в бюджет приблизно 10–15% на додаткові витрати. Перепродаж житла оподатковується регіональним податком на передачу майна (ITP), який, як правило, становить 6–10% залежно від автономного округу, тоді як купівля новобудови передбачає ПДВ (IVA) близько 10% та гербовий збір. Додайте нотаріальні, реєстраційні та юридичні збори, які разом зазвичай складають кілька відсотків. Поточні витрати включають щорічний податок на нерухомість (IBI), внески до товариства співвласників та, для нерезидентів, щорічний податок нерезидента на умовний або фактичний дохід від оренди. Деякі регіони підвищили або запропонували підвищити надбавки для покупців-нерезидентів, тому всі наведені цифри є лише орієнтовними — уточнюйте точні ставки у ліцензованого іспанського податкового консультанта перед укладанням угоди.
Фінансування та іпотека для нерезидентів
Іспанські банки кредитують нерезидентів, хоча й на більш консервативних умовах, ніж для місцевих жителів. Максимальне співвідношення позики до вартості зазвичай становить близько 60–70% від ціни купівлі або оціночної вартості, тобто вам зазвичай знадобиться 30–40% початковий внесок плюс 10–15% на транзакційні витрати готівкою. Кредитори оцінюють ваш сукупний дохід, наявні борги та кредитну історію, а щомісячні виплати, як правило, не повинні перевищувати близько 30–35% чистого доходу. Доступні як фіксовані, так і змінні ставки; умови змінюються разом із загальноєвропейською кон'юнктурою ринку, тому варто порівняти пропозиції кількох банків або скористатися послугами іпотечного брокера. Вам знадобляться перекладені та часом апостильовані документи про доходи та сплату податків. Скористайтеся іпотечним калькулятором або калькулятором доступності ще на початку пошуку, щоб реалістично оцінити свій бюджет.
Альтернативи для отримання резидентства та поширені помилки
Після скасування «Золотої візи» покупці нерухомості звертаються до інших варіантів. Безробітна (нелюкративна) віза підходить тим, хто має пасивний дохід і не планує працювати в Іспанії; вона вимагає підтвердження значних заощаджень або доходів і наявності приватного медичного страхування. Іспанська віза для цифрових кочівників дозволяє віддаленим працівникам і фрілансерам, що обслуговують переважно не іспанських клієнтів, жити в країні — нерідко з пільговим оподаткуванням у перші роки. Інші можуть отримати резидентство через роботу, навчання або сімейні зв'язки. Жоден із цих варіантів не вимагає купівлі нерухомості, проте наявність власного житла зміцнює вашу позицію та забезпечує стабільну адресу. Поширені помилки: впевненість у тому, що купівля нерухомості досі надає резидентство; відмова від незалежної юридичної перевірки; недооцінка податків; перевищення шенгенського ліміту перебування. Завжди уточнюйте актуальні вимоги до доходів для отримання візи та податкові ставки у ліцензованого місцевого адвоката.
Часті запитання
Чи можна отримати резидентство, купивши нерухомість в Іспанії у 2026 році?
Ні. Іспанія скасувала «Золоту візу» 3 квітня 2025 року, тому купівля нерухомості більше не надає жодного дозволу на проживання. Ви, як і раніше, можете бути власником іспанського житла як іноземець, але резидентство необхідно отримувати окремо — наприклад, через нелюкративну візу, візу для цифрових кочівників або дозволи на основі роботи, навчання чи сімейних зв'язків.
Який найкращий альтернативний спосіб отримати резидентство для покупців нерухомості?
Це залежить від вашої ситуації. Пенсіонери та люди з пасивним доходом часто обирають нелюкративну візу, тоді як віддалені працівники надають перевагу візі для цифрових кочівників. Жоден із варіантів не вимагає купівлі нерухомості, хоча наявність власного житла забезпечує стабільну адресу. Уточніть актуальні вимоги до доходів і умови отримання у ліцензованого іспанського імміграційного адвоката перед подачею документів.
Скільки коштують додаткові збори при купівлі нерухомості в Іспанії?
Закладайте в бюджет приблизно 10–15% від ціни покупки. Це включає податок на передачу майна (ITP) при перепродажі — як правило, близько 6–10%, або ПДВ близько 10% плюс гербовий збір при купівлі новобудови, а також нотаріальні, реєстраційні та юридичні збори. Щорічні витрати включають IBI та внески до товариства співвласників. Уточнюйте точні регіональні ставки у податкового консультанта, оскільки вони часто змінюються.
Чи можуть нерезиденти отримати іпотеку в Іспанії?
Так. Іспанські банки кредитують нерезидентів, зазвичай до близько 60–70% від вартості майна, тому плануйте початковий внесок у розмірі 30–40% плюс транзакційні витрати готівкою. Кредитори перевіряють ваш сукупний дохід, борги та кредитну історію. Доступні як фіксовані, так і змінні ставки, а умови відрізняються залежно від банку, тому порівнюйте пропозиції або працюйте з іпотечним брокером.
Чи потрібен іспанський адвокат для купівлі нерухомості?
Це наполегливо рекомендується. Незалежний адвокат, не пов'язаний з продавцем або агентом, перевіряє Земельний реєстр на чистоту права власності, борги та обтяження, підтверджує законність будівництва та переглядає договір до укладання угоди. Він також допомагає з NIE, податками та реєстрацією. Ця юридична перевірка є вашим головним захистом від прихованих і дорогих проблем.
Знайдіть своє наступне житло в Іспанії
Переглядайте перевірену іспанську нерухомість і зв'язуйтеся з надійними місцевими агентами, які допоможуть вам з купівлею та вибором оптимального шляху для отримання резидентства у 2026 році.
Досліджуйте Іспанію