外国人如何在法国购买房产：2026 年分步指南
公证费、妥协协议、10 天冷静期、抵押贷款和持续纳税——2026 年外国买家的全部路径。
法国对外国买家没有任何限制，而且这一过程受到公证人制度的严格保护，这使其成为对非居民来说更安全的欧洲市场之一。代价是众所周知的 frais de notaire 和相当缓慢的时间表。没有黄金签证，但财产所有权支持长期居留签证申请。这是2026年的流程。
外国人可以在法国购买房产吗？
是的，没有国籍或居住地限制。非欧盟和非居民买家与法国公民享有相同的法律地位。购买房产本身并不授予居住权——法国没有黄金签证——但在法国拥有房产可以通过证明与该国的联系来加强长期居留签证（visa de long séjour）的申请。
著名的“frais de notaire”
这些交易成本约为旧房产 (ancien) 价格的 7-8%，而新建房产 (neuf) 的交易成本仅为 2-3%。尽管有这个名称，但其中大部分并不是公证人的费用：大部分是转让税（droits demutation，约 5.8%），公证人自己规定的费用约为 1%，其余为支出。房地产经纪人佣金通常已包含在广告价格中（标记为 FAI — frais d'agency inclus）。
非居民融资
法国银行以大约 70-80% 的贷款价值向非居民提供贷款，但非欧盟买家的贷款利率可能较低。 2026 年的固定利率在 20-25 年内约为 3.3-4%；法国绝大多数使用固定利率抵押贷款。贷款人应用 HCSF 规则，将偿债总额上限限制在收入的 35% 左右，而抵押贷款人寿保险（保证保险）实际上是强制性的，并增加了成本。
购买过程一步一步
您提出offre d'achat（要约）。一旦被接受，您通常会在代理机构或公证人处签署一份妥协协议（或 promesse de vente）并支付 10% 左右的押金。然后，买方有 10 天的冷静期 (loi SRU)，可以在不受处罚的情况下退出。该合同包括暂停条件——诸如获得抵押贷款之类的退出条款。大约两到三个月后，您在公证处签署真实性证明，支付余额，并收到钥匙。
公证人的角色
公证人是公职人员，具有中立性和强制性。他们验证产权、收取州转让税并登记销售。一名公证人可以同时代表买方和卖方，但买方可以自由指定自己的公证人，无需额外费用——费用由两名公证人共同分担。为了安心，许多外国买家都会自己指定。
持续的税收
业主每年缴纳固定税。 2023 年，主要住宅的居住税被废除，但第二套房子仍然适用——这与许多外国业主相关。高价值买家面临 IFI（impôt sur la Fortune immobilière），即对 130 万欧元以上的法国净资产征收 0.5-1.5% 的财富税。租金收入需要纳税，并且还需要缴纳法国的社会费用。检查该房产的 DPE 能源评级：评级最差的房屋将被逐步禁止进入租赁市场。
外国人在哪里买的
巴黎仍然是资本和声望的主要市场。法国里维埃拉（尼斯、戛纳、安提布、费拉角）和普罗旺斯吸引了第二居所和生活方式买家。波尔多拥有强大的城市市场，阿尔卑斯山（霞慕尼、高雪维尔、梅里贝尔）为滑雪投资者提供服务，多尔多涅省和西南部乡村长期以来一直是英国和北欧买家的最爱。
要避免的常见错误
忘记 frais de notaire——旧房产的 frais de notaire 大约为 8%。没有注意妥协方案中的条件悬置措辞。购买公寓时忽略 copropriété（共同所有权）费用和建筑物的 carnet d'entretien（维护记录）。低估大额购买的 IFI 财富税。忽略 DPE 能源评级，因为 G 级和其他评级较差的房屋正在失去出租的权利。
常见问题
外国人可以在法国购买房产吗？
是的。对于任何国籍或居住身份都没有限制——非居民的购买条件与法国公民相同。
法国的公证费是多少？
旧房产价格约为 7-8%，新建房产价格约为 2-3%。其中大部分是转让税，而不是公证人自己规定的大约 1% 的费用。
在法国购买房产可以获得居留权吗？
不——法国没有黄金签证。但拥有房产可以通过证明与法国的联系来支持长期居留签证（visa de long séjour）申请。
非居民可以获得法国抵押贷款吗？
是的，贷款价值比通常高达 70-80%，固定利率约为 3.3-4%，并有强制性贷款保险。偿债总额上限为收入的 35% 左右。
在法国买东西有冷静期吗？
是的——根据 Loi SRU，买方在签署妥协协议后有 10 天的冷静期，可以在不受处罚的情况下退出。
什么是 IFI 财富税？
impôt sur la Fortune immobilière 是对超过 130 万欧元的法国净资产征收的年度税，税率为 0.5-1.5%。
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