9 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T17:37:06.158Z

作为外国人在西班牙购买房产的2026年逐步指南

NIE号码、税务、抵押贷款、法律步骤、居留 — 2026年非西班牙买家需要知道的一切。

西班牙仍然是欧洲最友好的外国人房地产市场之一。非欧盟公民购买房产没有限制，流程明确，黄金签证途径仍然存在，适用于高价买家——尽管一些规则在2025年收紧。以下是每位外国买家在2026年出价前应了解的事项。

第一步：获取您的NIE号码

NIE（外国人身份证号码）是您的西班牙税号，也是任何房地产交易中最重要的文件。没有它，您无法签署契约、开设银行账户或支付物业税。您可以在您所在国家的西班牙领事馆申请（3-8周），或直接在西班牙的国家警察局申请（1-4周）。请携带护照、填写好的EX-15表格、解释购买意图的说明信以及790表格的费用收据（约10欧元）。许多外国买家会雇佣一位管理代理（gestor）来亲自处理此事，费用在100-200欧元之间——通常值得，因为可以节省时间。

步骤2：开设西班牙银行账户

西班牙公证人要求通过银行转账或认证银行支票付款，因此本地账户是不可谈判的。接受非居民账户的主要银行包括桑坦德银行、BBVA、凯夏银行和萨巴德尔银行。所需文件：护照、NIE、来自母国的地址证明、超过10,000欧元的资金来源文件。开户需要1-3天。非居民账户的月维护费预计为5-15欧元。

步骤3：了解您将要支付的税款

关于购买本身：新建物业（来自开发商）需支付10%的增值税和1.5%的印花税。二手物业需支付地区转让税（ITP），税率为6%至10%，具体取决于自治区——马德里6%，瓦伦西亚10%，安达卢西亚7%。还需加上公证费（600欧元至1200欧元）、土地注册费（400欧元至800欧元）和律师费（约占价格的1%）。二手房的总购置成本通常比挂牌价格高出10%至14%，新建房则高出11%至13%。

步骤4：申请抵押贷款（如有需要）

西班牙银行通常向非居民提供60%至70%的贷款价值比（LTV），而居民则为80%。到2026年5月，浮动利率的利率约为3.2%至4.1%，固定利率25年抵押贷款的利率约为3.8%至4.6%。您需要提供收入证明（3个月的工资单，2年的税单），提供银行对账单（6个月），并通过银行的债务收入检查（通常净月收入的最大35%）。预审批需要2至4周。在找房之前申请——卖家更喜欢有文件证明融资的买家。

步骤五：预订、定金、签署

一旦找到房产：签署预订合同（€3,000–10,000的押金，保留房产1–4周以进行尽职调查）。然后是Arras合同（私人销售合同）——通常为10%的押金，法律上约束双方；如果买方退出，他们将失去押金，如果卖方退出，他们需要支付双倍赔偿。最后是在公证处进行 escritura pública（公共销售契约）——全额付款，交钥匙，契约在2周内注册到土地登记处。

第六步：黄金签证和居留选项

西班牙的黄金签证计划于2025年4月结束，针对房地产购买的新申请不再被接受。如果您在该日期之前已经持有签证，续签仍然按照旧的50万欧元门槛进行。对于2026年寻求居留的新买家，替代方案包括非营利签证（被动收入3万欧元+/年）、数字游牧签证（远程工作，2520欧元+/月）或创业签证（创新商业计划+10万欧元+投资）。房地产购买不再直接授予居留权，但通过展示与西班牙的联系来支持签证申请。

购买后的持续费用

年度财产税（IBI）—— cadastral 价值的 0.4%–1.1%，每年支付给市政府。社区费用（业主社区）——公寓每月 €40–250，具体取决于设施。财富税——适用于价值 €700,000 以上的物业，税率为 0.2%–3.5%（地区税率差异很大；马德里实际为 0%，瓦伦西亚税率最高）。非居民所得税（IRNR）——即使您不出租物业，西班牙当局也会假定“视同租金收入”，并对 cadastral 价值的 2%征收 19%（欧盟居民）或 24%（非欧盟居民）的税。预算每年 €1,500–4,000 的持续费用，适用于价值 €300,000 的物业。

常见错误要避免

跳过对附加在物业上的未偿债务的尽职调查（IBI欠款、社区费用、与西班牙物业转让的抵押权）。低估税费——许多买家预算购买价格+5%，实际情况是+10-14%。未指定与卖方无关的独立律师。在确认抵押贷款批准之前签署Arras合同。在沿海地区购房时未检查Ley de Costas（一些建造得过于靠近海岸的物业可能会被征用而不予赔偿）。