8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T17:11:05.456Z

2026年外国人在菲律宾购房指南

您将准确了解外国人在菲律宾可以和不能拥有的财产，逐步购买流程，以及真实的成本、税费和需要避免的陷阱。

菲律宾欢迎外国房地产买家，但有一个明确的底线：外国人可以拥有公寓单元，但不能拥有其下方的土地。1987年宪法将土地保留给菲律宾公民和大多数菲律宾公司，而公寓法则允许外国人持有单元，只要建筑物中的外国拥有权保持在40%或以下。本指南将介绍您可以购买的内容、2026年的流程以及买家最常遇到的问题。

外国人可以和不可以拥有的东西

核心规则很简单：外国人不能在菲律宾拥有土地，但他们可以通过公寓产权证书完全拥有公寓单元。关键在于《公寓法》（RA 4726）中的40%规则：整个公寓项目的外国总拥有权不能超过40%，因此个别建筑有时会达到外国人上限，关闭对非菲律宾人的销售。外国人也不能以自己的名义购买联排别墅或房屋和土地的组合，因为这些包括土地。常见的变通方法包括长期土地租赁（通常可达50年，可续签）或通过菲律宾配偶购买，尽管后者存在真正的法律风险。在承诺之前，务必核实建筑的剩余外国配额。

逐步购买流程

首先确认该单位符合开发商或公寓公司规定的40%外资上限。尽早聘请独立律师；不要仅依赖开发商或代理商的律师。一旦选择了单位，您将签署预订协议并支付预订费，随后签署销售合同。进行尽职调查：在地契登记处检查产权，确认没有留置权，并向DHSUD核实开发商的销售许可证。在全额付款后，您将签署绝对销售契约，支付转让税，产权将转移并登记在您名下。对于预售单位，预计在施工期间会有分期付款计划。

预算的费用和税收

除了购买价格外，预算大约8-10%的交易费用，具体数字因交易而异，应在当地确认。对于转售单位，资本利得税（通常约为销售价格或区域价值中较高者的6%）通常由卖方承担，但通常可以协商。买方通常需要支付文件印花税（约1.5%）、转让税（按当地规定的一个小比例）和注册费。年度房地产税（RPT）相对较低，通常是评估价值的一小部分。如果您将单位出租，租金收入在菲律宾是需要纳税的。税率和税级会有所变化，因此在签署之前，请与持牌的菲律宾税务顾问确认当前数字。

融资和抵押贷款选项

作为外国人融资是可能的，但有限。一些菲律宾银行向外国人提供贷款，特别是那些拥有当地工作、居民签证或菲律宾配偶的人，但条款更严格，贷款价值比率通常低于公民。许多开发商为预售项目提供内部融资，这种融资更容易获得，但通常比银行贷款的有效利率更高。利率和审批标准会随着市场条件而变化，因此要仔细比较银行和开发商的条款。在实践中，许多外国买家选择现金支付或在其本国安排融资。在承诺之前进行预资格审核，并直接与贷款方确认当前利率和资格。

签证、居留和常见陷阱

购买公寓并不授予在菲律宾的居留权或签证；所有权和移民身份是分开的。外国人可以持旅游签证、工作签证或退休选项，如SRRV（特别居民退休签证），该签证有自己的存款和年龄要求，由PRA管理。最大的陷阱包括：购买已经达到40%外资上限的建筑、将土地登记在配偶名下而没有法律保障、跳过独立的法律尽职调查以及信任未注册的中介。核实开发商的DHSUD许可证，确认产权清晰，并且在律师审查合同之前绝不要交付大额款项。规则会不断变化，因此请与持牌的当地顾问确认具体情况。