8 分钟阅读 · 已更新 2026-05-28

外国人如何在乌克兰购买房产：2026 年分步指南

外国人可以购买什么、公证和国家登记程序、税费以及 2026 年所需的额外尽职调查。

外国人可以在乌克兰合法购买住宅和商业地产，并享有与公民大致相同的权利——主要的例外是农业用地，该土地仍然不对外国买家开放。即使在戒严令下，交易仍可通过公证人和国家登记册继续进行，但战时条件增加了围绕财产状况、地点和付款的尽职调查步骤。这是2026年的流程。

外国人能买什么不能买

外国人可以自由购买公寓、房屋和商业地产。明显的例外是农业用地：土地市场于 2021 年向乌克兰公民开放，但在全民公投之前，外国人仍被禁止购买农田。购买房屋下方的非农用地可以随房屋转让，但独立农田不能被外国人收购。

公证人的角色

每笔房产销售都必须有公证人。公证人检查国家产权登记册 (Державний реєстр речових прав) 中的所有权，核实没有扣押、留置权或其他产权负担，对销售合同进行认证，并随后立即登记所有权转让。国家和私人公证人都有权处理财产交易。

购买过程一步一步

包含押金的初步协议 (попередній договір) 很常见，但可选。签署之前，会检查文件——所有权证明、技术护照和确认没有产权负担的最新国家登记摘录。然后，公证人对销售合同进行认证，付款（通过银行转账，受现金结算限制），新所有者立即在国家登记处登记，这就是所有权的转移。

税费

买方通常支付 1% 的养老基金税并分担公证费；国家税约为 1%，通常通过协商或分摊。卖方负责对某些销售征收个人所得税和军事税。包括大约 3-5% 的代理佣金在内，买家应在价格之外的总费用和成本中预算大约 3-6%。

支付和转移资金

通过乌克兰银行账户付款是标准做法。根据戒严法，有货币管制措施和现金结算限制，银行要求提供资金来源文件，因此请提前计划转账。如果可能，请使用公证人控制或托管式结算，以便仅在注册转账后才释放资金。

战时尽职调查

除了常规检查之外，还要确认该地区是安全的，并且该财产不在被占领或争夺激烈的地区，因为那里的交易和所有权不安全。检查是否有战争损坏以及是否有任何损坏记录。核实卖方确实有能力进行交易——对于身在国外或流离失所的业主来说，授权书很常见。战时产权欺诈风险较高，因此坚持提供临近签署日期的最新国家登记册摘录。

居住、融资以及买家关注的焦点

外国人的抵押贷款融资非常有限；大多数采购都是以现金进行的。国家支持的 єОселя (eOselya) 低利率计划仅适用于乌克兰公民。大量投资可以支持临时居留许可的申请，但仅购买房产并不能授予居留权。 2026年，外国需求将集中在基辅和相对安全的西部城市——利沃夫、乌日霍罗德、伊万诺-弗兰科夫斯克——受到侨民买家和战后重建人士的推动。