7 分钟阅读 · 已更新 2026-10-12T02:16:43.944Z

2026年在西班牙出售房产的步骤、费用和税收

在西班牙出售住宅物业的实用指南，包括定价、文件、公证步骤、卖方税费、代理费用和非居民问题。

如果您在西班牙出售住宅物业，您需要准备正确的文件，商定销售的处理方式，并了解哪些费用由您承担。公证人会正式化契约，但税务结算和注册登记是签署后需要进行的独立步骤。您还应考虑代理佣金、市政资本增值税，以及可能适用的任何所得税或非居民预扣税。

给物业定价

根据当前的地方需求、您房屋的状况以及谈判空间可能很紧的事实来定价房产。idealista引用的一份2026年市场报告指出，二手房的平均谈判空间处于历史低位，而该报告中提到的平均销售时间为77天，但这个数字是特定市场的，应视为一般基准，而不是保证的销售时间。在实践中，这意味着您应该保持现实，预期买家会进行谈判。如果您使用代理，请与他们商定要价策略，并与当地专业人士核实您所在地区最近的可比销售情况。您还应决定销售是否将作为标准的二手房销售进行宣传，因为这会影响税务处理和您后续需要的文件。

准备好文件

在您出售房屋之前，请准备好相关文件，因为缺失的文件可能会延缓销售。能源性能证书在房屋出售时必须提供给买家，能源标签必须出现在针对销售或租赁的报价、促销和广告中。公证人通常会从土地登记处获取一份简单的登记证明，以验证所有权和任何负担，但您应该考虑提前自己获取一份，因为它显示了所有权和负担。登记处的官方网站显示，简单登记证明目前的费用为9.02欧元加增值税，通常在两小时内可获得。登记处的官方网站以官方价格9.02欧元加增值税提供简单登记证明，平均交付时间在两小时以内。如果您通过代理人出售，必须出示任何授权书的正式副本，而不仅仅是复印件。

选择谁来处理销售

根据您希望获得的帮助程度选择谁来处理销售，因为公证人、代理人、律师和管理人员各自的角色不同。公证人是中立的，可以由任何一方选择，在住宅销售中，公证人会检查双方和契约。如果您不想使用代理人或律师，您并不需要这样做，尽管许多卖家确实会使用他们以获得实际支持。如果您出售的是常住住所，请询问公证人是否需要根据适用的婚姻或伴侣制度获得额外的同意，因为西班牙的手续可能因卖方的所有权和家庭法律状况而异。保持工作分工清晰：公证人正式化契约，而后续的税款支付和注册是单独的步骤。

在公证处签署契约

在各方、产权和关键信息都已妥当后，请在公证人处签署契约。在签署之前，公证人通常会从土地登记处获取简单的说明，以验证所有权和负担。如果有要求，公证人还可以将契约电子提交给土地登记处，这可以加快登记速度并帮助避免延误。一位公证来源表示，公证人可以将销售契约以电子方式提交给土地登记处，这可以缩短签署与登记之间的时间。如果您授予了授权书，请确保代表携带经过授权的副本。这时您应该妥善保管自己的契约副本，因为稍后需要用于税务报告。

结算卖方税款

根据合同，将卖方税款分为市政税、所得税或非居民税，以及属于您的任何其他成交费用。对于城市物业，您必须支付市政资本利得税，也称为市政增值税。如果合同没有说明或说费用“按法律规定”，卖方通常支付市政资本利得税，而买方通常支付购买和登记相关费用的转让税，具体取决于任何特定的合同分配和适用法律。对于西班牙居民卖方，房屋销售引发的主要税款是任何资本利得的个人所得税和市政资本利得税；即使结果是亏损或最终不需缴税，销售也应在销售年度的所得税申报中报告。保留该申报的契约简单副本，如果您认为可能适用豁免，请与当地专业人士确认法定条件。

处理非居民规则

处理非居民规则时，检查买方是否必须扣留部分价格以及您是否必须提交后续申报。对于没有永久机构的西班牙房地产非居民卖方，买方必须扣留约定价格的3%，并将其作为卖方西班牙税务责任的预付款，受适用的非居民税务规则的约束。该扣留仅为预付款，您可以稍后提交非居民所得税申报以结算最终应付金额。对于非居民卖方，资本利得税率通常为19%，适用于与有效信息交换的其他欧盟或欧洲经济区国家的居民。如果您是非居民，请与当地专业人士核实申报途径和个人税务状况，因为最终结果可能取决于您的具体情况。

登记销售

在契约签署并相关税款结清后注册销售。登记员表示，相关税款必须在处理注册之前结清，需按照相关自治社区或主管税务局的要求程序进行。他们的指南将注册所需的通常文件描述为公证契约的公证副本、相关税款申报或支付的证明，以及市政资本增值申报已完成的证明，但具体文件要求可能因案例和登记而异。公证协会还将通常的顺序描述为契约、税款结清、注册。如果请求，公证人可以通过电子方式注册标准住宅销售，这应该会缩短签署与注册之间的时间间隔。