8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T17:00:16.648Z

2026年葡萄牙非居民抵押贷款：完整指南

了解非居民买家如何在2026年申请、结构和完成葡萄牙房产抵押贷款——从首付款金额到交易费用。

葡萄牙仍然是欧洲对外国购房者最友好的市场之一，非居民可以从葡萄牙银行借款。但条款、文书工作和税务处理与居民和欧盟当地人有所不同。本指南将带您了解资格、逐步流程、实际成本以及首次外国买家可能遇到的陷阱。请将所有数字视为2026年的典型范围，并在您做出决定之前与持牌的葡萄牙律师和税务顾问确认当前数据。

谁可以获得抵押贷款以及外国人的主要限制

葡萄牙几乎没有对外国拥有权的限制 - 非居民、欧盟和非欧盟国籍人士都可以自由购买并获得融资。借款前，您需要一个葡萄牙税号（NIF），可以通过律师或税务代表轻松办理，以及一个当地银行账户。银行会向有稳定收入的受薪员工、自雇人士和退休人员提供贷款。主要区别在于贷款价值比：居民可以借款大约80-90%的价值，而非居民通常限制在60-70%左右，这意味着需要更大的现金存款。请注意，来自欧盟/欧洲经济区以外的买家通常必须指定一名葡萄牙税务代表。资格规则会有所变化，因此请与当地的抵押贷款经纪人或律师核实您的具体情况。

从申请到完成的逐步过程

首先获取您的NIF并开设一个葡萄牙银行账户，然后获得抵押贷款预批准（carta de conforto），以便在找房之前了解您的预算。一旦您达成价格，您需要签署一份承诺合同（Contrato de Promessa de Compra e Venda）并支付定金，通常约为10%。银行随后会进行评估并完成其信用评估。完成交易是在公证人面前或通过持牌律师签署契约（Escritura Pública）时进行，此时贷款会被释放，所有权转移。务必聘请一位独立的、会说葡萄牙语的律师——切勿仅依赖卖方或代理的代表——并为整个过程预留几周到几个月的时间。

成本、税费和购买的真实价格

预算要远超标价。物业转让税（IMT）是累进的，通常根据价格和物业类型在大约0%到8%之间波动，加上大约0.8%的印花税和抵押贷款本身的额外印花税。公证费、契约登记费和律师费通常合计增加几个百分点。抵押贷款安排费、银行评估费以及强制的生命和财产保险也适用。业主还需支付年度市政物业税（IMI），通常约为应税价值的0.3-0.45%。作为经验法则，预留大约7-10%的价格用于税费，但请与葡萄牙税务顾问确认2026年的IMT税率和档次。

抵押贷款选项、利率以及银行为非居民提供的服务

在葡萄牙，非居民抵押贷款通常提供最长可达25-30年的期限，但贷款通常必须在您大约70-75岁之前全额偿还。您可以选择与Euribor挂钩的浮动利率加上银行利差，或选择固定和混合利率产品以获得可预测性；非居民的利差通常稍高。银行通常希望您的总债务支付保持在净收入的35%以下。比较多个贷款机构，或使用独立的抵押贷款经纪人，通常能获得比直接走进单一分行更好的利差。由于Euribor和银行定价会随欧洲中央银行政策而变化，因此请请求实时书面报价，并比较完整的年百分比率(APRC)，而不仅仅是广告利率。

居留、签证和常见陷阱注意事项

购买房产本身并不自动获得居留权，葡萄牙的黄金签证在2025年发生了重大变化——房地产购买不再符合该途径，因此不要指望自动获得签证。如果你的目标是获得居留权，请与移民律师单独探讨像D7被动收入签证这样的选项。常见的陷阱包括低估非居民所需的现金存款、忽视欧元贷款的汇率风险、跳过结构性调查以及信任非独立律师。注意房产上未申报的债务或规划问题，这些问题通过适当的产权调查可以揭示。在转移任何资金之前，务必获得独立的法律建议，并确认所有当前的税务、贷款和签证规则。