8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T16:53:27.660Z

2026年葡萄牙外国买家的物业税

2026年外国买家在葡萄牙支付的购房和年度物业税的简单说明，包括实际数字和验证信息的来源。

葡萄牙仍然是欧洲对国际房地产买家最友好的市场之一，没有对外国拥有权的普遍禁令。但税务方面有几个变动因素：转让税（IMT）、购房印花税、年度市政税（IMI）以及对高价值资产的财富附加税（AIMI）。本指南将逐步介绍谁支付什么、步骤流程、融资、居留角度以及需要避免的陷阱。请将每个百分比视为2026年的典型范围，并在您做出承诺之前与持牌的葡萄牙律师或税务顾问确认确切数字。

谁可以购买以及适用哪些限制

葡萄牙几乎没有对外国人购房的限制。无论是欧盟还是非欧盟的买家，无论是居民还是非居民，都可以以自己的名义或通过公司自由购买，享有与当地人相同的权利。标准房产购买没有国籍审查，也不需要成为居民。主要的实际要求是一个葡萄牙税号（NIF），每个人在签署之前都需要一个。有几点需要注意：根据2023-2025年的改革，住宅物业不再符合黄金签证的条件，因此单独购房并不能获得居留权。一些遗产、农业或沿海保护地块有当地的规划限制。在做出承诺之前，务必请独立律师进行产权、债务和分区检查。

购买流程步骤如下

首先获取葡萄牙税号（NIF），通常还需要开设一个当地银行账户。一旦达成价格协议，签署一份承诺合同（CPCV）并支付定金，通常约为10%。然后，您的律师会进行尽职调查：土地登记处的产权、房产税文件（caderneta predial）、居住许可证以及任何债务或费用。在最终契约之前，您需要支付转让税（IMT）和印花税，因为签署时需要提供付款证明。然后，您在公证人面前签署公证书（escritura），余额通过可追踪的银行渠道转账，并注册新的产权。预算几周到几个月的时间。请使用独立律师，切勿仅依赖卖方推荐的律师。

IMT、印花税、IMI 和 AIMI：税收解释

四种税收最为重要。IMT，即财产转让税，在购买时一次性支付，针对住宅房屋的税率采用滑动比例，从低价值的首套房的零税率到高档房屋的约6-8%，对于某些非住宅或非主要居所的情况，税率接近6.5%。转让的印花税（Imposto do Selo）通常约为价格的0.8%。每年您需要支付IMI，即市政财产税，通常约为城市财产应税价值的0.3-0.45%，由各个市政当局设定。AIMI，额外附加税，适用于超过某个阈值的高价值投资组合（通常每位所有者的阈值约为60万欧元），税率约为0.4-1.5%。税率和阈值每年都会变化，因此请向葡萄牙税务顾问确认当前税率。

非居民的融资和抵押贷款

葡萄牙银行确实向非居民提供贷款，但条件比居民更严格。非居民的贷款价值比率通常在60-70%左右，这意味着需要更大的首付款，利率和条件取决于您的收入、国籍和房产。通常会要求您提供收入证明、最近的银行对账单、税务申报表和良好的信用记录，并承担评估费、安排费和贷款印花税。请注意，抵押贷款契约本身会产生额外的印花税（通常约为贷款金额的0.5-0.6%）。如果您的收入不是以欧元计，货币风险就很重要，因为还款是以欧元进行的。贷款标准和利率会随市场变化，因此在假设任何杠杆之前，请从银行或经纪人那里获取书面、最新的报价，并先通过抵押贷款计算器计算数字。

居住权、收入税和常见陷阱

拥有房产本身并不自动授予居留权，旧的非 habitual resident (NHR) 税制已被逐步淘汰，并被针对某些符合条件的专业人士的更窄激励措施所取代，因此不要假设有普遍的税收减免。如果您将房产出租，租金收入在葡萄牙是应税的（通常对非居民适用固定税率，并可选择扣除费用），未来出售的资本利得也会被征税，居民和非居民的规则有所不同。您的母国也可能对相同的收入征税，因此请检查任何双重征税条约。常见的陷阱包括：低估总购置成本（通常比价格高出8-12%），跳过独立的产权和债务调查，忽视高价值购买的AIMI，以及忽视年度IMI和会计费用。请与持牌的当地专业人士核实每一个数字。

常见问题

葡萄牙的财产转让税（IMT）是多少？

IMT在购买时一次性支付，采用滑动比例。对于住宅房屋，税率从低价值的主要住宅的零开始，到高档次大约6-8％，对于某些非主要或非住宅的情况，税率接近6.5％。税率每年都会变化，因此在签署之前，请与葡萄牙税务顾问确认您价格的确切税率。

作为外国拥有者，我将支付多少年度物业税？

主要的年度税是IMI，即市政财产税，通常约为财产应税价值的0.3-0.45%。每个市政当局自行设定。超过某一阈值（通常接近每位所有者60万欧元）的高价值财产可能还需缴纳AIMI，附加税率大约为0.4-1.5%。外国所有者支付的税率与当地居民相同。请在当地确认当前的税率和阈值，因为这些数据每年都会更新。

我需要是葡萄牙的居民才能购买房产吗？

不。任何国籍的非居民都可以在葡萄牙购买房产，享有与当地居民相同的所有权。您需要一个葡萄牙税号（NIF）和通常需要一个当地银行账户。请注意，购买房屋并不授予居留权，因为在2023-2025年的改革中，住宅物业已从黄金签证中移除。请与葡萄牙律师确认当前的规则。

什么是AIMI，它会影响我吗？

AIMI 是一种额外的市政财产税，类似于对高价值财产持有的财富附加税。它通常适用于每位所有者的应税价值超过 600,000 欧元的阈值，税率大约在 0.4% 到 1.5% 之间，具体取决于财产的价值和所有权类型。大多数普通单笔购买低于此阈值，但投资组合可能会受到影响。请与当地税务顾问确认当前的阈值和税率。

外国人从葡萄牙物业获得的租金收入是否需要纳税？

是的，在葡萄牙获得的租金收入需要在当地纳税，通常对非居民适用固定税率，通常可以选择扣除某些费用。未来销售的资本利得也需要纳税，居民和非居民的处理方式不同。您的母国也可能对相同的收入征税，因此请检查任何双重征税协议。持牌的葡萄牙会计师可以确认您的具体情况。