在推荐新建房屋之前需要检查的事项
渲染是新建项目中唯一保证完美的部分。所有值得检查的内容都在文件和现场。
新建房产在存在之前就被购买，这意味着买家并不是在购买一处房产——他们是在购买一份来自公司的承诺，这份承诺由合同支持，并且在一个有自己规则的司法管辖区内。几乎所有的新建房产灾难都可以追溯到三件没有被关注的事情：开发商的真实身份、合同实际上要求他们做什么，以及买家的资金在钥匙交付之前存放在哪里。营销中心旨在将注意力集中在厨房的装修上，而忽视这三点。本指南是一个替代的工作流程，专为为买家提供建议的代理人编写，无论建筑是一个挖好的坑还是距离交付还有三个月。需要始终注意的一点是：各国的法律机制差异很大，因此这里的每一个法律点都应视为需要在当地询问的问题，而不是可以重复的答案。
开发者的记录，而不是开发者的宣传册
从公司实际交付的项目开始，而不是它的计划。要求提供已完成项目的清单，然后去查看其中两个项目——理想情况下是三到五年前交付的项目，因为那时建筑质量变得可见，管理公司要么运作良好，要么不行。与居民交谈；他们会在五分钟内告诉你宣传册隐藏了什么。检查法律实体存在的时间，以及是否与签署合同的实体相同，因为一个集团通常通过一个没有资产的新单一项目公司进行建设。查找其历史中的法院记录、破产申请和未完成的工地。一个交付迟缓但最终交付的开发商是一个可管理的风险。一个根本没有完成项目的开发商则是一个无法评估的风险。
法律依据：土地、许可证和销售权
三个文件决定了建筑是否合法存在：土地的所有权证、该特定项目的建筑许可证，以及开发商在竣工前出售单位的权利。要求提供这三份文件，检查所有权证上的地块编号与建筑所在的地块是否一致，并确认许可证涵盖的楼层数量与实际建造的楼层数量相符——未经许可增加楼层是交付延迟的最常见原因之一。如果存在国家托管或登记计划，确认该项目已在其中注册，并获取注册号码，而不是仅仅得到一个保证。如果无法提供其中任何一份文件，那就是答案，没有任何折扣可以弥补这一点。
合同：日期、罚款以及当它们延误时会发生什么
阅读交付日期，然后查看如果错过了会发生什么。一个有日期但没有惩罚的合同就是一个没有日期的合同。寻找宽限期、赔偿率、买方可以放弃并退回款项的时机，以及不可抗力的定义是狭义的还是广义的，以至于可以免责。检查谁承担材料和规格变更的费用，开发商是否可以更改布局，以及价格包括哪些内容：停车、存储、公用设施连接和所有权登记通常是单独定价并悄然进行的。还要检查面积公差条款——最终测量面积与合同的差异有多大，以及谁为差异支付给谁。
资金在交接前的存放地点
这是决定买方可能损失多少的关键问题。在某些市场，付款进入一个托管账户，按照经过验证的施工进度分阶段释放给开发商；而在其他市场，资金直接支付给开发商，如果项目失败，买方则成为无担保债权人。在任何付款之前，书面确认这两种情况中的哪一种适用。然后，根据施工阶段而不是日历检查付款计划：与已完成阶段挂钩的分期付款保护买方，与日期挂钩的分期付款保护开发商。对押金也要同样小心——金额、谁持有以及在什么条件下退还。
施工阶段与价格
阶段越早，价格越低，风险越高，折扣是为了支付这种风险，而不是作为聪明的收益。在挖掘阶段，买方在承担开发商完成项目的能力。在结构完成时，主要的施工风险已经过去，但完成和基础设施的风险仍然存在。接近交接时，价格接近市场，折扣大部分消失，但资产几乎是真实的。将阶段与买方匹配，而不是与利润匹配：有时间和耐心的投资者可以选择早期阶段，而必须在九月份搬家的家庭则不应选择。并且要诚实对待二手退出——在许多市场，完成前转售合同受到限制或征税，买家往往只有在尝试时才会发现这一点。
现场需要检查的内容
访问工地，而不是样板房，并选择在工作日去，当时工地上正在进行施工。一个有材料、起重机和工人的活跃工地所提供的信息，比任何进度报告都更有价值。观察渲染图中遗漏的周边环境：邻近地块上计划建设的内容、道路、学校和商店的实际位置，以及雨天的通行情况。检查特定单元在买家使用时的朝向，以及从该楼层的真实视野，而不是从营销露台的视角。如果基础设施——道路、污水连接、学校——是由开发商以外的人承诺的，找出是谁以及何时完成，因为承诺的基础设施是交付项目中最常缺失的部分。
交接：缺陷检查
交接是买方杠杆达到顶峰并随之消失的时刻，因此绝不能为了拿到钥匙而匆忙进行。要在白天和充足的时间内进行检查：每个窗户和门的开启和关闭是否正常，地面是否平整，墙壁是否坚固，外墙底部是否潮湿，管道在压力下是否正常运行，排水是否畅通，电气在每个插座上是否经过测试，通风是否良好，供暖系统即使在非季节也能正常启动。拍摄所有照片，并将每个缺陷列入附在验收文件上的签名清单中，并设定修复的截止日期。不要在没有缺陷的验收上签字，也不要口头承诺事后修复：一旦文件签署，缺陷就从开发商的责任转移到买方的问题上。
在钥匙之后：费用、管理和保修
拥有成本从交接时开始，通常在销售材料中很少提及。确定服务费及其涵盖的内容，管理公司是谁，开发商是否控制它，公用事业如何计量和收费，以及首个重大维修的储备基金情况。检查保修：涵盖哪些内容，持续多长时间，结构、装修和设备的保修情况，以及项目公司解散后向谁索赔。最后，确认所有权将如何以及何时实际登记在买方名下——一个已完成但单位尚未登记的建筑是一个常见且昂贵的意外，这会阻碍转售和抵押贷款。
常见问题
期房还是现房——哪个更划算？
这取决于买家是否为风险付费，或者只是简单地承担风险。期房应该相对于完工价格有一个真实的折扣，适合有时间、耐心且没有固定入住日期的买家。现成的单位价格更高，买家所支付的是确定性：它存在，可以检查，可以注册并今天融资。对于有截止日期、有抵押贷款或对停滞项目没有兴趣的买家来说，应该支付溢价，购买一些真实的东西。
我该如何检查一个我从未听说过的开发者？
查看已交付的建筑，而不是计划中的建筑，并访问其中两个。检查签署合同的法律实体——其成立时间、所有者以及是否与围挡上的品牌是同一实体。搜索法院和破产记录，查找其历史中的废弃场地，并询问当地专业社区，他们通常确切知道谁在交付，谁没有。如果开发商是新的，唯一有意义的保护是法律结构：托管、分期付款和可执行的罚款。
如果交接日期延迟，会发生什么？
无论合同怎么说，通常也就这些。这就是为什么罚款条款比日期本身更重要。要关注宽限期的长度、每延迟一段时间应支付的赔偿金，以及买方可以终止合同并追回款项的时机，包括该款项是否有保障。几个月的延迟在建筑行业是常见的；没有赔偿和退出的延迟则完全是另一种情况。
为什么最终面积与合同中的面积不同？
因为建筑是按照公差建造的，并在完工时再次测量，而且不同的标准对阳台、墙壁和公共区域的计算方式不同。重要的是合同条款：允许的偏差、每单位面积的价格调整（双向）以及买方可以撤回的阈值。允许面积缩小而不进行补偿的合同，或者仅在面积增加时调整价格的合同，都是对买方不利的。
新建房屋保修实际上涵盖了什么？
通常，结构的保修期最长，建筑系统的保修期较短，而装修和设备的保修期最短——但保修的划分、期限和执行在各国各不相同，因此请阅读实际文件而不是宣传册。有两个实际问题决定其价值：一旦项目公司不再存在，你可以向谁索赔，以及保修是否在转售给下一个业主时仍然有效。
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