在哪里找到值得转售的房产交易
交易并不是低价，而是有理由的低价——而这些理由可以在特定的地方找到。
每个人都在查看相同的房源，这就是为什么相同的房源很少有交易的原因。只有当某些因素阻止市场竞标时，房产才真正被低估：卖方面临时间压力、缺陷让买家望而却步而修复成本低于缺陷成本、房源展示得极差以至于没人点击，或者房主根本没有挂牌。这就是整个学科——找出原因，给出价格，并检查这个原因是否是暂时的。本指南涵盖了这些原因聚集的地方、每种情况的处理方式、能够早期筛选出糟糕交易的二十分钟筛选法，以及那些悄悄将良好购买变为盈亏平衡的错误。它是为代理商和与代理商合作的投资者编写的；法律和税务细节因国家而异，因此将这些问题视为向当地专业人士咨询的问题。
什么才真正算是一笔交易
在写出报价之前，先写下原因。市场低于价值的房产都有原因，而这个原因决定了折扣是否能在你退出时继续存在。时间压力——离婚、搬迁、继承分割给想要现金的人——是最好的情况，因为它在交易完成时消失，房产在你手中价值全额。可修复的缺陷是第二好的情况，前提是你能准确估算修复费用，并且市场对此有回报。无法修复的缺陷——糟糕的位置、产权上的法律问题、结构有缺陷的建筑——不是折扣，而是价格。如果你根本无法说明原因，那就假设原因是你：你还没有检查的某些事情。
门户，以不同于其他人的方式阅读
相同的公开上市在你停止将其视为广告时会成为一个信息来源。追踪价格下降而不是价格：一个价格下调两次的上市意味着卖家的期望正在变化。关注市场时间，并注意那些被列出、撤回并重新上市的新代理的房产——那个卖家已经经历了一个令人失望的年份。寻找那些让普通买家退却而吸引你的词汇：需要修缮、无链条、现金优先、紧急、租户在场、继承。寻找那些有三张黑暗照片且没有平面图的上市，因为没有人能看到的房产是没有人出价的房产。并搜索周围的街道，而不是确切的地址：一个从错误的参考街道定价的房产是在任何门户网站上最常见的错误定价。
尚未上市的业主
最佳的供应并不在市场上，而是通过具体而非数量来实现。过期和撤回的房源是最温暖的来源：房主曾想出售，但未能成功，现在变得现实。与难缠租户的房东、空置多年房产的业主、共同继承并为他们都不使用的财产支付费用的家庭——他们都有理由进行交流，而他们都不会回应群发邮件。逐一接触他们，用你自己的话说出你是谁，你在这个街区有买家，以及你所提供的内容。保持合法和有效的两个规则是：尊重当地关于未经请求的联系和数据的规定，绝不要假装是私人买家而实际上是代理人。诚实交易的声誉是唯一持久的采购渠道。
强制销售、拍卖和收回财产
困境销售是折扣最大、业余投资者损失最多的地方，因为折扣弥补了目录中看不见的风险。各国的规则差异巨大，因此要准确了解当地的机制：谁可以竞标，所需的押金是多少，余额何时到期，产权是清晰转移还是附带负担，以及现有居住者是否可以合法驱逐以及需要多长时间。阅读法律文件，并将任何无法检查的内容视为以最坏情况定价的缺陷。在拍卖前设定一个最高限额，并在此停止——在这个渠道中，整个利润都是通过不再出价一次的纪律来实现的。
开发者股票和合同分配
开发商完成项目时往往会选择那些没人想要的单位：底层、朝北的户型、已经售出的楼栋中的最后两个公寓。在项目的后期，面临还款压力的开发商通常比任何私人卖家更灵活，尤其是在多个单位的打包销售上，这种灵活性通常表现为付款计划或附加赠品，而不是显著的折扣。另一个来源是那些购买了期房但无法完成交易的买家——转让可以以低于当前市场的价格购买，但仅在法律允许转让的情况下，转让的费用和税费决定了这是否真的是一笔交易。在这两种情况下，检查的标准是：折扣是否大于其原因。
建立一个流向你的流程
搜索可以找到一个物业；而声誉则能找到一系列物业。选择一个小区域，并比任何人都更了解它——建筑、服务费、夜间安静的街道、实际成交的价格及其金额。告诉那些在你之前就会见到有困扰的业主的人，你在这里买卖：当地的律师、公证人、遗嘱认证专家、物业管理者、承包商，以及覆盖邻近区域的代理。与自己过去的客户保持联系，因为第二笔交易的获取成本为零。这个渠道的建立速度较慢，几乎不可能被竞争对手夺走，这正是大多数人跳过它而不断刷新门户网站的原因。
二十分钟的屏幕
在一周内消灭糟糕的交易。首先查看同一条街道和同类型房产的成交价格，而不是挂牌价格——挂牌价格只反映了希望。然后减去所有费用：购买税和费用、施工费用（要留有应急预算，因为施工总会发现问题）、合理的持有成本（按月计算）、销售费用和增值税。剩下的就是交易。在看房之前先做这个算术，只看那些能存活下来的房产。两个问题可以结束筛选：以退出价格的买家是谁，以及找到他们需要多少个月。拥有健康纸面利润但没有可识别的退出买家的房产不是投资，而是库存。
什么悄悄地侵蚀利润空间
大多数交易并不是因为购买价格而失败；它们在之后失败。过度改善是最常见的方式：超出市场支持的规格不会带来任何回报，因为在那个价格上的买家会考虑更好的市场。低估时间是第二个原因——每个月的持有成本，每个月都比计划的要长。流动性差是第三个原因：在这个城镇没人想要的便宜房产，在你出售时仍然会便宜。接下来是可发现的法律缺陷——未经许可的扩建、未注册的改建、没有协议的共享通道——使得正规化的成本超过了折扣的金额。最后是交易税，在某些国家，这些税会从快速转售中剥夺整个利润，而太多人只在最后才计算这些税。
常见问题
一处物业的价格必须低于市场多少才能算作交易？
没有一个普遍适用的数字，任何被引用的数字通常都是某人的营销策略。设定门槛的正确方法是反向推算：从现实的转售价格中减去购买成本、应急费用、诚实的持有月份的持有成本、销售成本和税费，然后要求剩余的利润足够大，以补偿你的风险和工作。如果折扣仅覆盖成本，那就不是交易——这只是你在无偿工作。
拍卖真的值得吗？
对于那些已经了解当地机制并能够快速检查和融资的人来说，它们是有利的，而对其他人来说则很昂贵。拍卖中的折扣是对四种风险的补偿：有限的检查、固定且短的完成期限、法律文件包含的内容以及遗漏的内容。如果你能够对这些风险进行定价并在你的最高价时退出，那么这个渠道就有效。如果你是第一次竞标而没有阅读法律文件，那么你就是折扣存在的原因。
我该如何接触一位尚未挂牌出售房产的业主？
请简要而诚实地介绍自己，说明您在这条街上工作，说明您为什么特别联系他们，并让第一条信息关注他们而不是您的服务。遵循当地关于未经请求的联系和个人数据的规定，绝不要将代理人伪装成私人买家。预计大多数人会拒绝；这个渠道的价值在于，少数同意的人不会与其他人交谈。
我需要自己的资金来处理转售交易吗？
不一定要找到他们。许多代理商通过为持有资本的投资者寻找物业来建立业务，并通过寻找和销售获得报酬，而不是依赖增值。该模式需要对费用和披露达成诚实的协议，如果你向投资者推荐自己不会购买的交易，它很快就会失败。如果你确实使用自己的资本，第一项目的规模要足够小，以便在出错时能够生存。
如何在没有建筑商的情况下估算翻新费用？
大致估算，然后加上你拒绝支出的应急费用。了解你不断重复的工作的当地单位成本——厨房、浴室、重新布线、窗户、屋顶——并按面积定价，而不是凭感觉。对于任何结构性或隐藏的工作，获取真实的报价，因为昂贵的意外通常出现在排水、潮湿、屋顶和电气方面，而不是在装修上。并在此基础上加上固定的应急费用：一个只在没有应急费用的情况下才能运作的项目是行不通的。
找到交易，然后找到买家
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