Cómo comprar propiedad en Francia siendo extranjero: guía paso a paso 2026
Frais de notaire, el compromis de vente, los 10 días de reflexión, hipotecas e impuestos recurrentes — el recorrido completo para compradores extranjeros en 2026.
Francia no impone restricciones a los compradores extranjeros, y el proceso está fuertemente protegido por el sistema del notaire, lo que lo convierte en uno de los mercados europeos más seguros para no residentes. Las contrapartidas son los conocidos frais de notaire y unos plazos bastante lentos. No hay golden visa, pero la propiedad apoya las solicitudes de visados de larga estancia. Aquí el proceso 2026.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Francia?
Sí, sin restricciones de nacionalidad o residencia. Los compradores no comunitarios y no residentes compran en la misma situación legal que los ciudadanos franceses. La compra no otorga por sí sola residencia — Francia no tiene golden visa — pero poseer propiedad en Francia refuerza una solicitud de visado de larga estancia (visa de long séjour) al demostrar vínculos con el país.
Los famosos "frais de notaire"
Estos costes de transacción rondan el 7-8% del precio para propiedades antiguas (ancien) y solo el 2-3% para obra nueva (neuf). A pesar del nombre, la mayor parte no es el honorario del notaire: el grueso es el impuesto de transmisión (droits de mutation, alrededor del 5,8%), con el honorario regulado del propio notaire en torno al 1% y el resto en desembolsos. La comisión del agente inmobiliario suele estar ya incluida en el precio anunciado (marcado FAI — frais d'agence inclus).
Financiación como no residente
Los bancos franceses prestan a no residentes a aproximadamente el 70-80% del valor (loan-to-value), aunque a los compradores no comunitarios se les puede ofrecer menos. Los tipos fijos en 2026 rondan el 3,3-4% a 20-25 años; Francia usa abrumadoramente hipotecas a tipo fijo. Los prestamistas aplican la regla del HCSF que limita el servicio total de la deuda a cerca del 35% de los ingresos, y el seguro de vida de la hipoteca (assurance emprunteur) es prácticamente obligatorio y suma al coste.
El proceso de compra paso a paso
Usted hace una offre d'achat (oferta). Una vez aceptada, firma un compromis de vente (o promesse de vente) con un depósito de alrededor del 10%, normalmente en la agencia o ante el notaire. El comprador dispone entonces de un plazo de reflexión de 10 días (loi SRU) para retirarse sin penalización. El contrato incluye conditions suspensives — cláusulas de salida como obtener una hipoteca. Unos dos o tres meses después firma el acte authentique de vente ante el notaire, paga el saldo y recibe las llaves.
El papel del notaire
El notaire es un funcionario público, neutral y obligatorio. Verifica la titularidad, recauda los impuestos de transmisión para el Estado e inscribe la venta. Un mismo notaire puede actuar para comprador y vendedor, pero el comprador es libre de nombrar el suyo propio sin coste adicional — el honorario simplemente se reparte entre los dos notaires. Para mayor tranquilidad, muchos compradores extranjeros sí nombran al suyo.
Impuestos recurrentes
Los propietarios pagan la taxe foncière anualmente. La taxe d'habitation se abolió para las viviendas principales en 2023 pero sigue aplicándose a las segundas residencias — relevante para muchos propietarios extranjeros. Los compradores de alto importe afrontan el IFI (impôt sur la fortune immobilière), un impuesto sobre el patrimonio neto inmobiliario francés superior a €1,3M al 0,5-1,5%. Los ingresos por alquiler tributan y también atraen cotizaciones sociales francesas. Compruebe la calificación energética DPE de la propiedad: las viviendas peor calificadas están siendo progresivamente prohibidas en el mercado de alquiler.
Dónde compran los extranjeros
París sigue siendo el mercado principal por capital y prestigio. La Riviera francesa (Niza, Cannes, Antibes, Cap-Ferrat) y la Provenza atraen a compradores de segunda residencia y de estilo de vida. Burdeos ofrece un fuerte mercado urbano, los Alpes (Chamonix, Courchevel, Méribel) sirven a los inversores de esquí, y la Dordoña y el suroeste rural son favoritos de larga data de los compradores británicos y del norte de Europa.
Errores comunes a evitar
Olvidar los frais de notaire — alrededor del 8% en una propiedad antigua. No prestar atención a la redacción de las conditions suspensives en el compromis. Ignorar los gastos de copropriété (copropiedad) y el carnet d'entretien (registro de mantenimiento) del edificio al comprar un apartamento. Subestimar el impuesto sobre el patrimonio IFI en una compra de alto importe. Y pasar por alto la calificación energética DPE, ya que las viviendas con clase G y otras mal calificadas están perdiendo el derecho a ser alquiladas.
FAQ
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Francia?
Sí. No hay restricciones por nacionalidad ni estatus de residencia — los no residentes compran en las mismas condiciones que los ciudadanos franceses.
¿Qué son los frais de notaire en Francia?
Alrededor del 7-8% del precio en propiedades antiguas y del 2-3% en obra nueva. La mayor parte es impuesto de transmisión, no el honorario regulado del propio notaire, que ronda el 1%.
¿Comprar propiedad en Francia otorga residencia?
No — Francia no tiene golden visa. Pero poseer propiedad apoya una solicitud de visado de larga estancia (visa de long séjour) al demostrar vínculos con Francia.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca francesa?
Sí, normalmente hasta el 70-80% del valor, con tipos fijos de alrededor del 3,3-4% y seguro de préstamo obligatorio. El servicio total de la deuda se limita a cerca del 35% de los ingresos.
¿Hay un plazo de reflexión al comprar en Francia?
Sí — el comprador dispone de un plazo de reflexión de 10 días tras firmar el compromis de vente, bajo la loi SRU, para retirarse sin penalización.
¿Qué es el impuesto sobre el patrimonio IFI?
El impôt sur la fortune immobilière es un impuesto anual sobre el patrimonio neto inmobiliario francés superior a €1,3M, gravado al 0,5-1,5%.
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