Cómo comprar una propiedad en Grecia siendo extranjero (Guía 2026)
Descubre exactamente cómo los no residentes adquieren propiedades griegas en 2026: elegibilidad legal, costes, impuestos, financiación y opciones de residencia.
Grecia sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más abiertos y accesibles de Europa para compradores internacionales, sin restricciones generales a la propiedad extranjera. Tanto si buscas una casa de vacaciones en las islas, un piso de alquiler en Atenas o una vía de residencia mediante la Visa Dorada, el proceso es sencillo una vez que conoces los pasos, los costes y las obligaciones fiscales. Esta guía ofrece una visión completa para 2026, con cifras orientativas que deberás confirmar con un abogado griego colegiado.
Quién puede comprar y qué restricciones existen
Los extranjeros no tienen ninguna prohibición general para adquirir propiedades en Grecia; tanto ciudadanos de la UE como de países terceros pueden comprar libremente en la mayoría de las zonas. La principal excepción son los terrenos situados en zonas fronterizas y militares designadas (partes de ciertas islas, el noreste y regiones de frontera), donde los compradores no comunitarios necesitan una autorización especial de un comité de la autoridad local. Este trámite lo gestiona habitualmente tu abogado. No existe ningún cupo por nacionalidad y puedes comprar como particular o a través de una sociedad. El primer requisito práctico para cualquier comprador es obtener un número de identificación fiscal griego (AFM) y una cuenta bancaria griega, que un extranjero puede abrir sin problemas. Verifica siempre las restricciones de zona para una parcela concreta antes de firmar cualquier documento.
Proceso de compra paso a paso
El primer paso es contratar a un abogado griego independiente (no el del vendedor) y obtener tu número fiscal AFM, normalmente mediante un poder notarial si te encuentras en el extranjero. A continuación, acuerda las condiciones y el abogado realiza la diligencia debida en el Registro de la Propiedad y el Catastro para confirmar la titularidad limpia, los linderos y la ausencia de cargas. Después se firma un contrato de reserva o arras con una señal (habitualmente en torno al 10 %). Un notario redacta el contrato final; ambas partes firman ante él, se abonan los impuestos y se inscribe la escritura. Los técnicos pueden emitir certificados de conformidad urbanística. Todo el proceso suele llevar entre uno y tres meses. Contar con profesionales desde el principio evita retrasos, especialmente en las firmas mediante poder notarial desde el extranjero.
Costes e impuestos que debes contemplar
Más allá del precio, calcula aproximadamente entre un 8 y un 12 % en costes de transacción. El impuesto de transmisiones patrimoniales ronda el 3,09 % del valor tasado en la compraventa de segunda mano; las primeras ventas de obra nueva pueden estar sujetas a IVA, aunque este ha sido suspendido periódicamente, por lo que debes confirmar la normativa vigente. Los honorarios del notario oscilan entre el 0,8 y el 1,5 %, los del abogado entre el 1 y el 2 %, y los del Registro de la Propiedad en torno al 0,5 %, a lo que se añade la comisión de agencia, aproximadamente entre el 2 y el 3 % más IVA. De forma continuada, los propietarios pagan el impuesto anual sobre bienes inmuebles ENFIA, calculado sobre el valor objetivo. Los ingresos por alquiler tributan en una escala progresiva. Estas cifras son orientativas para 2026; confirma los tipos exactos con un asesor fiscal griego antes de comprometerte.
Financiación e hipotecas
Muchos compradores extranjeros pagan al contado, pero los bancos griegos sí conceden préstamos a no residentes, financiando por lo general hasta el 60-70 % de la tasación para solicitantes solventes. Tendrás que aportar justificantes de ingresos, declaraciones de la renta, extractos bancarios y, en ocasiones, el número fiscal griego y una cuenta bancaria. Los tipos de interés y las condiciones son menos favorables que para los residentes, y los plazos suelen ser de entre 15 y 20 años. La aprobación puede ser más lenta para no residentes, así que añade tiempo extra a tu planificación. Ten en cuenta que las compras con hipoteca no suelen ser elegibles para la Visa Dorada, que exige que la inversión se realice con fondos propios. Compara las ofertas de varios bancos y confirma los criterios de concesión directamente, ya que las políticas cambian con frecuencia.
Residencia, Visa Dorada y errores frecuentes
Los compradores de propiedades pueden optar a la Visa Dorada griega, un permiso de residencia renovable por cinco años. En 2026, los umbrales mínimos de inversión están escalonados según la ubicación: en torno a 800.000 euros en zonas de alta demanda como el centro de Atenas, Tesalónica e islas populares, y alrededor de 400.000 euros en el resto del territorio, con un tramo inferior cercano a los 250.000 euros para casos específicos como la conversión de locales comerciales en viviendas. Estas normas cambiaron recientemente y pueden evolucionar, por lo que debes verificar los umbrales actuales. El permiso otorga libertad de desplazamiento en el espacio Schengen, pero la residencia no equivale a la ciudadanía. Los errores más habituales son saltarse la diligencia debida sobre la titularidad, ignorar las normas de zonas fronterizas, subestimar el ENFIA y los gastos de mantenimiento, y las ampliaciones de edificios sin licencia. Cuenta con un abogado independiente y un perito para evitar sorpresas costosas.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar libremente una propiedad en Grecia en 2026?
Sí. No existe ninguna restricción general a la propiedad extranjera, y tanto ciudadanos de la UE como de países terceros pueden adquirir inmuebles residenciales y la mayoría de los comerciales. La principal excepción son los terrenos en zonas fronterizas y militares, donde los compradores no comunitarios necesitan autorización especial. También necesitas un número fiscal griego y, por lo general, una cuenta bancaria local para completar la compra.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Grecia más allá del precio?
Calcula aproximadamente entre un 8 y un 12 % en costes adicionales. Esto incluye el impuesto de transmisiones patrimoniales (alrededor del 3,09 % en segunda mano), honorarios de notario, honorarios de abogado, gastos del Registro de la Propiedad y comisión de agencia. En obra nueva puede aplicarse IVA en lugar de dicho impuesto, según la normativa vigente. Son rangos orientativos para 2026; pide a un abogado o asesor fiscal griego que te confirme las cifras exactas para tu operación.
¿Obtengo la residencia si compro una propiedad en Grecia?
No de forma automática. La compra de una propiedad por sí sola no otorga la residencia, pero una inversión que cumpla los requisitos puede dar acceso a la Visa Dorada, un permiso de residencia renovable. En 2026, los umbrales están escalonados por zona, entre 250.000 y 800.000 euros en términos generales. El visado ofrece movilidad Schengen, pero no equivale a la ciudadanía. Confirma los umbrales y condiciones actuales con un abogado especializado en inmigración, ya que las normas cambian con frecuencia.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en Grecia?
Sí, aunque es más difícil que para los residentes. Los bancos griegos pueden financiar en torno al 60-70 % de la tasación para solicitantes no residentes cualificados, previa documentación de ingresos y patrimonio. Los tipos y las condiciones son menos favorables, y la aprobación tarda más. Ten en cuenta que las compras con hipoteca no suelen ser elegibles para la Visa Dorada, que exige una inversión con fondos propios.
¿Cuánto tarda el proceso de compra en Grecia?
Normalmente entre uno y tres meses desde el acuerdo de condiciones hasta la inscripción de la escritura, siempre que la titularidad esté limpia y la documentación se gestione con agilidad. El tiempo se emplea en la diligencia debida, la obtención del número fiscal, la gestión de la financiación y la firma ante notario. Los retrasos suelen deberse a los trámites del poder notarial para compradores en el extranjero o a problemas de titularidad pendientes, así que inicia los trámites legales cuanto antes.
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