Греція vs Португалія — Золота віза 2026: Путівник для покупця нерухомості
Детальне порівняння грецької та португальської програм Золотої візи у 2026 році: умови, вартість та яка з них підходить для інвестиційного плану на базі нерухомості.
Карта Золотих віз у 2026 році разюче відрізняється від того, якою вона була кілька років тому. Греція як і раніше безпосередньо пов'язує резиденство з нерухомістю, тоді як Португалія перенаправила свою програму від майна до фондів та інших кваліфікованих інвестицій. Цей посібник порівнює обидва шляхи для покупців нерухомості, щоб ви могли зрозуміти, де купівля майна ще дає право на резиденство, а де вже ні. Розглядайте всі цифри тут як орієнтовні діапазони та обов'язково уточнюйте актуальні правила у ліцензованого місцевого юриста, перш ніж переказувати кошти.
Хто може купувати та що охоплює кожна програма
Обидві країни — Греція та Португалія — відкриті для покупців не з ЄС, і жодна з них не має загальної заборони на іноземне право власності на нерухомість. Ключова відмінність 2026 року — зв'язок між купівлею та резиденством. Греція діє в рамках Золотої візи на основі нерухомості: кваліфікована інвестиція в майно дає резиденство інвестору та його родині. Португалія після реформ 2023–2025 років вилучила житлову нерухомість зі списку прийнятних інвестицій, тому її Золота віза тепер орієнтована на регульовані фонди, бізнес або створення робочих місць, а не на купівлю житла. Придбати нерухомість у Португалії можна вільно, але сам по собі такий крок вже не дає права на візу. Обмеження існують, але незначні: деякі прикордонні зони Греції потребують додаткового дозволу, а ряд португальських прибережних та густонаселених міських районів був виключений ще до закриття майнового маршруту. Уточнюйте зонування та відповідність вимогам на місці.
Покроково: від пропозиції до посвідки на проживання
Грецький майновий маршрут виглядає приблизно так: отримати грецький податковий номер (AFM), відкрити місцевий банківський рахунок, підписати попередній договір, провести перевірку належної обачності та перевірку права власності, перевести кошти через простежувані банківські канали, підписати нотаріальний акт, зареєструвати право власності, а потім подати заявку на Золоту візу з біометричними даними. Весь процес займає кілька місяців. У Португалії натомість потрібно обрати кваліфікований фонд або іншу прийнятну інвестицію, пройти перевірку на відповідність вимогам і підтвердити законне походження коштів, здійснити інвестицію, подати заявку на резиденство та з'явитися на біометрію. Обидві країни вимагають чистої кримінальної репутації, дійсного медичного страхування та підтвердження законного походження коштів. У кожному випадку настійно рекомендується залучити незалежного, англомовного місцевого юриста (не того, якого рекомендує продавець). Терміни та перелік документів можуть змінюватися — уточнюйте актуальний список у свого юриста.
Витрати, податки та мінімальна інвестиція
У Греції поріг Золотої візи на нерухомість є диференційованим залежно від місцезнаходження: у менш дорогих районах він, як правило, починається від кількох сотень тисяч євро, а в престижних зонах — таких як центральні Афіни, Салоніки та популярні острови — мінімальний поріг вищий. Мінімальна інвестиція Португалії у кваліфіковані фонди загалом порівнянна та також вимірюється шестизначними сумами. Крім самої інвестиції, закладайте в бюджет податок на передачу права власності, ПДВ там, де він застосовується, нотаріальні та реєстраційні збори, гонорари юристів, а також збори за подання заявки та посвідку на проживання — разом це часто складає близько 8–15%. Щорічний податок на майно в Греції (ENFIA) та португальський IMI є помірними, але постійними. Дохід від оренди та приріст капіталу оподатковуються в обох країнах. Наведені відсотки є орієнтовними; податкові правила часто змінюються, тому уточнюйте точні ставки та пільги у ліцензованого місцевого податкового консультанта.
Фінансування та іпотека для нерезидентів
Суми, необхідні для отримання Золотої візи, як правило, мають надходити з власних коштів, тому іпотека рідко зараховується безпосередньо до інвестиційного порогу. Тим не менш, обидві країни пропонують іпотечне кредитування нерезидентам для купівлі понад або поряд із мінімальним порогом. Грецькі та португальські банки зазвичай кредитують нерезидентів на нижчий відсоток від вартості майна, ніж місцевих покупців, — як правило, приблизно 60–70%, причому ставки та умови залежать від вашого доходу, громадянства та самого об'єкта. Будьте готові надати підтвердження доходу, банківські виписки, декларацію про доходи та чисту кредитну історію, а також покрити витрати на оцінку та оформлення. Якщо ваш дохід надходить не в євро, варто враховувати валютний ризик. Оскільки умови кредитування і ставки змінюються разом із ринком, отримайте письмову, актуальну пропозицію від брокера або банку, перш ніж розраховувати на позикові кошти. Іпотечний калькулятор допоможе попередньо оцінити доступність.
Переваги резиденства та типові підводні камені
Грецьке резиденство відзначається одними з найменших вимог щодо перебування в Європі: для збереження посвідки не потрібен мінімальний термін, а тривалий шлях до громадянства передбачає розширене проживання та виконання критеріїв інтеграції. Португалія традиційно вимагала лише кілька днів на рік і має відносно швидший шлях до громадянства, хоча правила та порядок підрахунку часу перебувають в активному реформуванні. Підводних каменів слід уникати: не припускайте, що португальська нерухомість як і раніше дає право на візу (у 2026 році в загальному випадку — ні), не переплачуйте в розрекламованих девелоперських схемах, не нехтуйте незалежною перевіркою права власності та заборгованостей, не недооцінюйте загальні витрати та не ігноруйте наслідки для податкового резиденства у вашій країні. Продовження дії документа залежить від збереження кваліфікованої інвестиції. Ставтеся до маркетингових обіцянок скептично та перевіряйте кожен поріг, строк і податкове питання у регульованого місцевого фахівця, перш ніж переказувати гроші.
Часті запитання
Чи можна отримати Золоту візу Португалії, купивши нерухомість у 2026 році?
Як правило, ні. Португалія вилучила житлову нерухомість зі списку прийнятних інвестицій для Золотої візи в рамках реформ 2023–2025 років, тому купівля житла сама по собі більше не дає права на участь у програмі. Програма тепер орієнтована на регульовані фонди, створення бізнесу або інші затверджені маршрути. Купувати нерухомість як і раніше можна вільно — але не заради візи. Уточнюйте актуальний список прийнятних інвестицій у ліцензованого португальського юриста.
В якій країні нижчий мінімальний поріг інвестицій?
Це залежить від місцезнаходження та маршруту. Майновий поріг Греції є диференційованим: нижчий мінімум діє в менш центральних районах, а вищий — у престижних зонах, як-от Афіни та популярні острови. Мінімальна інвестиція у кваліфіковані фонди Португалії загалом порівнянна. Оскільки обидві країни періодично переглядають пороги, уточнюйте точні актуальні цифри у місцевого консультанта, перш ніж ухвалювати рішення.
Чи потрібно жити в Греції або Португалії, щоб зберегти візу?
Вимоги щодо перебування в обох країнах є невисокими. Греція традиційно не вимагає мінімальних днів для збереження посвідки, а Португалія вимагала лише кількох днів на рік. Правила щодо фізичної присутності та натуралізації перебувають у стані реформування, тому кількість днів, що зараховуються до набуття громадянства, може змінитися. Завжди уточнюйте актуальні умови проживання та продовження у регульованого адвоката з питань імміграції.
Які податки доведеться сплачувати іноземному покупцю?
Очікуйте витрат на стадії купівлі (податок на передачу права власності або ПДВ, нотаріальні, реєстраційні та юридичні збори), а також постійного щорічного податку на майно (ENFIA у Греції, IMI у Португалії). Дохід від оренди та приріст капіталу оподатковуються в обох країнах. Це може також вплинути на ваше податкове резиденство у країні походження. Ставки часто змінюються, тому уточнюйте точні відсотки та будь-які пільги у ліцензованого місцевого податкового консультанта.
Чи може іпотека зараховуватися до суми Золотої візи?
Як правило, ні. Кваліфікована інвестиція зазвичай має надходити з власних коштів, тому кредитні кошти рідко зараховуються до порогу. Проте ви можете оформити іпотеку для нерезидентів на купівлю понад мінімум, причому банки часто кредитують приблизно 60–70% від вартості майна. Отримайте письмову, актуальну пропозицію, оскільки умови та ставки кредитування змінюються разом із ринком.
Знаходьте нерухомість, що відповідає вимогам Золотої візи, впевнено
Переглядайте перевірені оголошення в Греції, Португалії та інших країнах, порівнюйте ціни та зв'язуйтеся з перевіреними місцевими агентами, які розуміються на інвесторських маршрутах резиденства. Розпочніть пошук і складіть список об'єктів, що відповідають вашим цілям, ще до розмови з юристом.
Переглянути нерухомість