Золота віза Греції 2026: повний посібник з порогів та процедури
Дізнайтесь, як працює багаторівнева золота віза Греції у 2026 році: скільки потрібно інвестувати залежно від зони, як подавати документи та які реальні витрати й переваги.
Греція залишається одним із найпопулярніших у Європі шляхів отримання резидентства через інвестиції, однак у 2024–2025 роках правила суттєво посилилися й тепер передбачають зонові інвестиційні пороги. Цей посібник охоплює вимоги до кандидатів, реалістичні цифри, кроки подачі заявки та типові пастки для іноземних покупців. Усі цифри слід розглядати як орієнтовні діапазони; перед тим як вкладати кошти, обов'язково уточніть чинні правила у ліцензованого грецького юриста.
Хто може подати заявку та зонові інвестиційні пороги
Подати заявку на грецьку золоту візу може будь-який громадянин країни, що не є членом ЄС або ЄЕЗ; жодних обмежень за національністю щодо купівлі нерухомості немає. Після реформи 2024–2025 років мінімальні вимоги до інвестицій у нерухомість диференційовані за місцезнаходженням. У зонах підвищеного попиту — Аттиці (Афіни), Салоніках, Міконосі, Санторіні та островах із населенням, що перевищує встановлений поріг, — мінімальна сума становить, як правило, близько EUR 800,000. У більшості інших регіонів — близько EUR 400,000. Знижений поріг (часто EUR 250,000) зазвичай застосовується лише для відновлення будівель, що перебувають під охороною держави, або перетворення комерційних приміщень на житлові. Мінімальні вимоги, як правило, передбачають єдиний об'єкт площею не менше 120 кв. м. Точні пороги та кваліфікаційні зони часто змінюються, тому уточнюйте актуальну карту у грецького юриста з питань імміграції.
Покроковий процес подачі заявки
Розпочніть з отримання грецького податкового номера (AFM) та відкриття грецького банківського рахунку — зазвичай це робиться через місцевого юриста за дорученням, щоб вам не довелося бути присутніми особисто. Далі виберіть відповідний об'єкт нерухомості, проведіть юридичну перевірку права власності та містобудівної документації, підпишіть нотаріальний договір купівлі-продажу та переведіть повну необхідну суму через підтверджені банківські канали. Після реєстрації права власності ваш юрист подасть заявку на дозвіл на проживання, а біометричні дані необхідно буде надати особисто — в Греції або в консульстві. Ви отримаєте тимчасову синю квитанцію, яка дозволяє законне перебування на час розгляду, що може тривати кілька місяців. Дозвіл, як правило, видається на п'ять років і поновлюється за умови збереження кваліфікаційної інвестиції.
Витрати, податки та поточні зобов'язання
Окрім вартості нерухомості, закладайте в бюджет приблизно 8–12% на транзакційні витрати. Податок на передачу майна для будинків на вторинному ринку зазвичай становить близько 3,09%, тоді як нові будівлі можуть підпадати під ПДВ (у певні періоди діяла схема призупинення). Нотаріальні збори — близько 1–2%, витрати на реєстрацію в земельному кадастрі та юридичні послуги — приблизно 1–2%. Державні збори за заявку та дозвіл для основного заявника зазвичай становлять від кількох сотень до кількох тисяч євро, з меншими сумами для утриманців. Щорічне володіння передбачає сплату майнового податку ENFIA, а дохід від оренди підлягає оподаткуванню в Греції. Ставки та схеми змінюються щороку, тому уточнюйте точні відсотки та можливі зобов'язання з ПДВ у грецького податкового консультанта.
Фінансування, іпотека та переваги резидентства
Кваліфікаційна інвестиція для отримання золотої візи, як правило, має надходити з власних коштів, тому іпотека зазвичай не може покрити порогову суму, хоча фінансувати суму понад мінімум дозволяється. Нерезиденти можуть отримати грецьку іпотеку в деяких банках — зазвичай із нижчим співвідношенням суми кредиту до вартості застави та за наявності підтвердженого доходу, — проте схвалення займає довше, ніж для резидентів. Дозвіл на проживання надає власнику та найближчим членам сім'ї (чоловік/дружина, діти до певного віку, а нерідко й батьки) право жити в Греції та подорожувати без візи в межах Шенгенської зони на короткі терміни. Принципово важливо, що немає мінімальних вимог щодо часу перебування для збереження дозволу — це робить Грецію привабливою порівняно з програмами, де такий мінімум існує. Громадянство — це окремий, значно триваліший шлях.
Типові помилки, яких слід уникати
Найпоширеніші помилки — неправильне визначення зонового порога, купівля нерухомості, яка трохи не дотягує до EUR 800,000 в Афінах, або помилкове припущення, що стара ставка EUR 250,000 досі діє повсюдно. Завжди перевіряйте відповідність об'єкта вимогам до підписання будь-яких договорів. Серед інших пасток — ігнорування перевірки права власності та містобудівної документації, недооцінка ENFIA та витрат на обслуговування, здійснення платежів через неформальні канали, що порушує правило відстежуваності коштів, а також сприйняття золотої візи як автоматичного громадянства чи необмеженого права на роботу. Правила оренди для короткострокового найму також можуть впливати на об'єкти, придбані за золотою візою. Залучайте незалежного юриста, який не представляє інтереси продавця, і ніколи не покладайтесь на обіцянки забудовника без письмово підтверджених цифр від ліцензованого грецького фахівця.
Часті запитання
Яка мінімальна інвестиція для отримання золотої візи Греції у 2026 році?
Пороги диференційовані за зонами. У зонах підвищеного попиту — Афінах, Салоніках та популярних островах — зазвичай потрібно близько EUR 800,000, у більшості інших регіонів — близько EUR 400,000, а знижений поріг EUR 250,000, як правило, застосовується лише для реставрації будівель або переведення комерційних приміщень у житлові. Уточнюйте актуальні цифри у грецького юриста.
Чи потрібно жити в Греції, щоб зберегти золоту візу?
Ні. Одна з головних переваг програми — відсутність мінімальних вимог щодо терміну перебування для збереження дозволу на проживання. Вам необхідно зберігати кваліфікаційну інвестицію та поновлювати дозвіл (зазвичай кожні п'ять років), але фізично проживати в Греції протягом будь-якого встановленого терміну на рік не обов'язково.
Чи дає золота віза Греції громадянство ЄС?
Ні, безпосередньо не дає. Вона надає резидентство та право на короткострокові поїздки в Шенгенській зоні, але не громадянство. Натуралізація — це окремий процес, що вимагає багатьох років фактичного проживання, знання мови та виконання інших умов. Багато власників золотої візи так і не натуралізуються. Якщо ваша мета — паспорт, обговоріть реалістичні терміни та вимоги з грецьким юристом з питань імміграції.
Чи можна взяти іпотеку для фінансування інвестиції за золотою візою?
Загалом кваліфікаційний поріг має бути покритий власними коштами, тому позика зазвичай не може фінансувати цю базову суму. Суму понад мінімум фінансувати дозволяється. Деякі грецькі банки кредитують нерезидентів за консервативним співвідношенням кредиту до вартості застави та за наявності підтвердженого доходу, однак схвалення займає довше, ніж для резидентів.
Які податки сплачуються при купівлі нерухомості в Греції?
Очікуйте податок на передачу майна близько 3% для вторинного ринку (або ПДВ для деяких новобудов), нотаріальні й реєстраційні збори та юридичні витрати — загалом приблизно 8–12% від ціни. Щорічно сплачується майновий податок ENFIA, а дохід від оренди підлягає оподаткуванню. Ставки часто змінюються, тому уточнюйте у грецького податкового консультанта.
Знайдіть нерухомість, що відповідає вимогам золотої візи в Греції
Переглядайте перевірені об'єкти в Афінах, Салоніках та на островах і зв'язуйтесь із перевіреними місцевими брокерами, які добре знають зонові пороги. Перед прийняттям рішення обов'язково уточнюйте чинні правила та точні витрати у ліцензованого грецького юриста.
Переглянути об'єкти в ГреціїВолодієте нерухомістю? Для власників ↗