Податки на нерухомість для іноземних покупців у Греції 2026: повний гід
Дізнайтеся, які грецькі податки на нерухомість вам доведеться сплачувати як іноземному покупцю у 2026 році — від купівлі до поточного утримання, з типовими ставками та практичними порадами.
Купівля нерухомості в Греції для іноземця — справа відносно проста, проте податкова картина часто застає новачків зненацька. Крім основної ціни, на вас чекає одноразовий податок на передачу права власності або ПДВ, щорічний ENFIA, а також податки на дохід від оренди або майбутній перепродаж. Цей гід детально розглядає кожен з цих податків на 2026 рік, наводить типові цифри та вказує, де потрібно уточнювати актуальні правила у ліцензованого грецького юриста або бухгалтера.
Хто може купувати та що іноземці повинні знати насамперед
Жодних суттєвих обмежень на придбання грецької нерухомості громадянами ЄС або третіх країн фактично не існує, і іноземні покупці користуються тим самим податковим режимом, що й місцеві жителі. Головний виняток — землі поблизу кордонів або на окремих островах, де для покупців із-за меж ЄС може знадобитися спеціальний дозвіл. Перш ніж здійснювати будь-які платежі, необхідно отримати грецький ідентифікаційний податковий номер (AFM) і, як правило, відкрити рахунок у грецькому банку, оскільки всі податки сплачуються через місцеву систему. Ви призначаєте нотаріуса для оформлення угоди та, на практиці, юриста для проведення правової перевірки. Своєчасне отримання AFM та залучення податкового консультанта дозволяють точно розрахувати бюджет з урахуванням податку на передачу права власності, ENFIA та нотаріальних зборів. Уточніть правила щодо острівних або прикордонних зон у місцевого юриста перед підписанням документів.
Податки при купівлі: податок на передачу права власності vs ПДВ
Кожна угода купівлі-продажу передбачає або податок на передачу права власності, або ПДВ — одночасно вони не стягуються. На повторний продаж та старіші об'єкти поширюється податок на передачу майна (FMA) у розмірі приблизно 3% від оціночної або договірної вартості — залежно від того, яка з них більша; його сплачують до підписання договору. Новобудови, де дозвіл забудовника видано нещодавно, можуть натомість оподатковуватися ПДВ за ставкою близько 24%, проте Греція неодноразово призупиняла ПДВ на нові будівлі для стимулювання ринку, тому багато новобудов фактично оподатковуються за ставкою 3% замість ПДВ. Статус призупинення змінюється щороку, що робить цей параметр найважливішим для перевірки у 2026 році. Окрім основного податку, передбачте витрати на нотаріуса, реєстрацію в земельному кадастрі та послуги юриста — разом вони зазвичай становлять ще кілька відсотків від суми угоди. Завжди уточнюйте чинну ставку у свого нотаріуса та податкового консультанта.
Щорічний податок на власність: ENFIA
Ставши власником нерухомості в Греції, ви сплачуєте ENFIA — єдиний щорічний податок на майно, який щороку нараховується податковою службою і зазвичай сплачується щомісячними частинами. ENFIA складається з двох частин: основний податок, що розраховується на основі площі, розташування, віку та поверху кожного об'єкта, та додатковий податок для власників портфеля нерухомості вищої вартості. Для типової квартири або заміського будинку річна сума нерідко є помірною і варіюється від кількох сотень до кількох тисяч євро залежно від місцезнаходження та вартості об'єкта; об'єкти в центрі міста та на популярних островах обходяться дорожче. Останніми роками для багатьох власників запроваджувались знижки, однак ставки та пільги регулярно переглядаються. Ваш бухгалтер може розрахувати ENFIA на основі офіційної податкової вартості об'єкта (антикейменіки аксіа) ще до купівлі — закладіть цю суму у щорічний бюджет.
Податки на доходи, оренду та приріст капіталу
Якщо ви здаєте грецьку нерухомість в оренду, дохід від неї оподатковується за прогресивною шкалою: для фізичних осіб вона зазвичай починається приблизно з 15% на нижніх рівнях і зростає до приблизно 35–45% на вищих, а короткострокова туристична оренда підпадає під додаткові вимоги та обов'язкову реєстрацію. Нерезиденти оподатковуються лише за доходами грецького походження, проте зобов'язані подавати грецьку податкову декларацію. Податок на приріст капіталу при продажу нерухомості неодноразово призупинявся останніми роками, тому наразі більшість продавців сплачує його в незначному розмірі або не сплачує взагалі; проте таке призупинення поновлюється лише на певний термін і може закінчитися. На грецьку нерухомість також поширюються податки на спадщину та дарування, розмір яких залежить від ступеня споріднення між сторонами. Оскільки ці норми часто змінюються, уточніть ставки, порогові значення та чинні призупинення на 2026 рік у грецького податкового фахівця перед тим, як покладатися на них.
Фінансування, зв'язок із «Золотою візою» та поширені помилки
Нерезиденти можуть отримати іпотеку в Греції, однак банки зазвичай надають нижче співвідношення кредиту до вартості об'єкта (нерідко близько 60–70%) і вимагають підтвердження доходу, тому багато іноземних покупців розплачуються готівкою. Купівля нерухомості може також стати підставою для отримання посвідки на проживання в рамках програми «Золота віза», мінімальні інвестиційні пороги якої були підвищені й тепер варіюються залежно від регіону — уточніть актуальну суму, якщо ваша мета — отримання резидентства. Типові помилки — недооцінка повних витрат на придбання, неперевірений статус призупинення ПДВ на новобудови або податку на приріст капіталу, а також відмова від повної перевірки права власності. Купівля об'єкта на стадії будівництва додає ризики ПДВ та незавершеності. Залучення незалежного юриста, який не представляє інтереси продавця, та податкового консультанта захистить вас від дорогих сюрпризів.
Часті запитання
Чи платять іноземці більше податків на нерухомість у Греції, ніж місцеві жителі?
Ні. Покупці з ЄС та третіх країн, як правило, оподатковуються на тих самих умовах, що й громадяни Греції, — щодо податку на передачу права власності, ENFIA, доходу від оренди та приросту капіталу. Практичні відмінності мають адміністративний характер: потрібно отримати грецький ідентифікаційний податковий номер (AFM) та подавати грецьку податкову декларацію щодо доходів місцевого походження. Завжди уточнюйте свою конкретну ситуацію у грецького бухгалтера.
Яка ставка податку на передачу права власності в Греції у 2026 році?
Податок на передачу майна (FMA) при повторному продажу та для старіших об'єктів зазвичай становить близько 3% від оціночної або договірної вартості — залежно від того, яка з них більша. Новобудови можуть підпадати під ПДВ у розмірі близько 24%, хоча воно нерідко призупиняється на користь ставки 3%. Оскільки статус призупинення змінюється щороку, уточніть ситуацію на 2026 рік у свого нотаріуса та податкового консультанта.
Яка сума ENFIA — щорічного податку на майно?
ENFIA залежить від офіційної податкової вартості, площі, розташування, віку та поверху кожного об'єкта. Для типової квартири або заміського будинку він зазвичай становить від кількох сотень до кількох тисяч євро на рік, а в престижних локаціях — більше. Як правило, його сплачують щомісячними частинами. Попросіть бухгалтера розрахувати суму ENFIA на основі антикейменіки аксіа об'єкта ще до купівлі.
Чи сплачується податок на приріст капіталу при продажу грецької нерухомості?
Греція неодноразово призупиняла податок на приріст капіталу від продажу нерухомості, тому наразі більшість продавців сплачує його мінімально або не сплачує взагалі. Однак призупинення поновлюється лише на певний термін і може закінчитися, знову запровадивши оподаткування приросту. Ніколи не вважайте, що він дорівнює нулю у 2026 році — перевірте актуальний статус у грецького податкового фахівця перед продажем.
Чи дає купівля нерухомості право на проживання в Греції?
Кваліфікована купівля нерухомості може бути підставою для отримання посвідки на проживання в рамках програми грецької «Золотої візи». Мінімальні інвестиційні пороги були підвищені й тепер варіюються залежно від регіону — в популярних зонах вони вищі. Вимоги та цифри часто змінюються, тому уточніть актуальний поріг і умови на 2026 рік у ліцензованого імміграційного юриста, перш ніж розраховувати на отримання резидентства як на щось гарантоване.
Розрахуйте бюджет на грецьку нерухомість
Скористайтеся нашим інструментом розрахунку доступності, щоб змоделювати повну вартість грецького об'єкта з урахуванням податку на передачу права власності, ENFIA та фінансування, а потім перегляньте оголошення, що відповідають вашому плану.
Спланувати бюджетВолодієте нерухомістю? Для власників ↗