Податки на нерухомість для іноземних покупців у Португалії 2026
Зрозумілий огляд разових і щорічних податків на нерухомість, які сплачує іноземний покупець у Португалії у 2026 році, з практичними цифрами та посиланнями на офіційні джерела.
Португалія залишається одним із найвідкритіших ринків Європи для міжнародних покупців нерухомості — загальної заборони на іноземне володіння тут немає. Проте податкова сторона питання має кілька складових: трансферний податок (IMT), гербовий збір при купівлі, щорічний муніципальний податок (IMI) і додатковий збір за зразком податку на багатство (AIMI) для власників дорогої нерухомості. Цей гід пояснює, хто і що сплачує, описує покрокову процедуру, умови фінансування, аспекти резидентства та типові помилки. Усі відсотки є орієнтовними діапазонами на 2026 рік — перед прийняттям рішення обов'язково уточніть актуальні цифри у ліцензованого португальського юриста або податкового консультанта.
Хто може купувати і які обмеження діють
Португалія практично не обмежує іноземне право власності на нерухомість. Покупці з країн ЄС і поза ним, резиденти та нерезиденти — усі можуть вільно купувати нерухомість на своє ім'я або через компанію з тими самими правами, що й громадяни країни. Для стандартної купівлі житла перевірка національності не передбачена, а бути резидентом для права власності не потрібно. Основна практична вимога — португальський податковий номер (NIF), без якого підписання документів неможливе. Декілька важливих моментів: після реформ 2023–2025 років житлова нерухомість більше не дає права на Золоту візу, тому сам факт купівлі резидентства не надає. Деякі ділянки з охороною пам'яток, сільськогосподарські або прибережні землі підпадають під місцеві обмеження забудови. Завжди залучайте незалежного юриста для перевірки права власності, боргів і зонування перед укладанням угоди.
Покроковий процес купівлі
Почніть з отримання португальського податкового номера (NIF) і, як правило, відкриття місцевого банківського рахунку. Після погодження ціни підписується попередній договір (CPCV) і вноситься завдаток — зазвичай близько 10 відсотків. Далі ваш юрист проводить due diligence: перевіряє право власності у Земельному реєстрі, податковий документ на об'єкт (caderneta predial), дозвіл на проживання та наявність боргів або обтяжень. До підписання остаточного договору необхідно сплатити трансферний податок (IMT) і гербовий збір — докази оплати потрібні при підписанні. Після цього публічний договір (escritura) підписується у нотаріуса, залишок суми переводиться через офіційні банківські канали, а нове право власності реєструється. Закладайте кілька тижнів або місяців на весь процес. Залучайте незалежного юриста — не того, якого рекомендує лише продавець.
IMT, гербовий збір, IMI та AIMI: пояснення податків
Головних податків чотири. IMT — трансферний податок на нерухомість — сплачується один раз при купівлі за прогресивною шкалою: для житлових об'єктів він варіюється від нуля для первинного житла нижчої вартості до приблизно 6–8 відсотків у верхніх діапазонах, а для деяких нежитлових або не основних об'єктів застосовуються фіксовані ставки близько 6,5 відсотка. Гербовий збір (Imposto do Selo) на угоду зазвичай становить близько 0,8 відсотка від ціни. Щорічно сплачується IMI — муніципальний податок на нерухомість, як правило, 0,3–0,45 відсотка від оподатковуваної вартості міської нерухомості; ставку встановлює кожна муніципія. AIMI — додатковий збір — стосується дорогих портфелів, вартість яких перевищує певний поріг (часто згадується близько 600 000 євро на одного власника), за ставками приблизно 0,4–1,5 відсотка. Діапазони і пороги щороку переглядаються, тому уточнюйте актуальні ставки у португальського податкового консультанта.
Фінансування та іпотека для нерезидентів
Португальські банки кредитують нерезидентів, хоча й на жорсткіших умовах, ніж резидентів. Для нерезидентів типове співвідношення позики до вартості становить близько 60–70 відсотків, тобто потрібен більший початковий внесок; ставки та умови залежать від доходу, громадянства та самого об'єкта. Зазвичай банк вимагає підтвердження доходу, виписки з банківського рахунку за останній час, податкові декларації та бездоганну кредитну історію, а також покриття витрат на оцінку, оформлення та гербовий збір на кредит. Зверніть увагу: іпотечний договір також оподатковується додатковим гербовим збором (як правило, близько 0,5–0,6 відсотка від суми позики). Валютний ризик актуальний для тих, хто отримує дохід не в євро, оскільки платежі здійснюються в єдиній валюті. Умови кредитування та ставки змінюються відповідно до ринку — отримайте письмову актуальну пропозицію від банку або брокера, перш ніж розраховувати на фінансовий важіль, і попередньо порахуйте платежі за допомогою іпотечного калькулятора.
Резидентство, податки на доходи та типові помилки
Сам факт володіння нерухомістю не надає права на резидентство, а колишній режим NHR скасовано й замінено вужчим стимулом для певних кваліфікованих спеціалістів — не розраховуйте на загальні податкові пільги. Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, орендний дохід оподатковується в Португалії (для нерезидентів зазвичай за фіксованою ставкою з можливістю відрахування витрат), і приріст капіталу при майбутньому продажу також оподатковується — правила для резидентів і нерезидентів різняться. Ваша країна проживання може також оподатковувати той самий дохід, тому перевірте умови угоди про уникнення подвійного оподаткування. Типові помилки: недооцінка загальних витрат на придбання (часто 8–12 відсотків понад ціну), відмова від незалежної перевірки права власності та боргів, ігнорування AIMI при купівлі дорогих об'єктів, а також недогляд щорічних платежів IMI та гонорарів бухгалтера. Уточнюйте кожну цифру у ліцензованого місцевого фахівця.
Часті запитання
Який розмір трансферного податку (IMT) у Португалії?
IMT сплачується один раз при купівлі за прогресивною шкалою. Для житлових об'єктів він коливається від нуля для первинного житла нижчої вартості до приблизно 6–8 відсотків у верхніх діапазонах, а для деяких не основних або нежитлових об'єктів застосовуються фіксовані ставки близько 6,5 відсотка. Діапазони змінюються щороку, тому уточніть точну ставку для вашої ціни та типу використання у португальського податкового консультанта перед підписанням.
Які щорічні податки на нерухомість я сплачуватиму як іноземний власник?
Основний щорічний податок — IMI, муніципальний податок на нерухомість, зазвичай близько 0,3–0,45 відсотка від оподатковуваної вартості об'єкта; ставку встановлює кожна муніципія. На дорогі об'єкти вартістю понад певний поріг (часто близько 600 000 євро на одного власника) може також нараховуватися AIMI — збір у розмірі приблизно 0,4–1,5 відсотка. Іноземні власники сплачують стільки ж, скільки і місцеві. Уточнюйте актуальні ставки та пороги на місці, оскільки вони оновлюються щороку.
Чи потрібно бути резидентом, щоб купити нерухомість у Португалії?
Ні. Нерезиденти будь-якого громадянства можуть купувати нерухомість у Португалії з тими самими правами власності, що й місцеві жителі. Вам знадобиться португальський податковий номер (NIF) і, як правило, місцевий банківський рахунок. Майте на увазі, що купівля житла не надає права на резидентство, оскільки після реформ 2023–2025 років житлову нерухомість було виведено зі схеми Золотої візи. Уточніть актуальні правила у португальського юриста.
Що таке AIMI і чи стосується він мене?
AIMI — це додатковий муніципальний податок на нерухомість, збір за зразком податку на багатство, що застосовується до дорогих портфелів нерухомості. Як правило, він нараховується, якщо оподатковувана вартість на одного власника перевищує певний поріг — часто близько 600 000 євро, — за ставками приблизно 0,4–1,5 відсотка залежно від вартості та форми власності. Більшість скромних одиничних покупок залишається нижче цього порогу, але портфелі можуть підпадати під дію збору. Уточнюйте актуальний поріг і ставку у місцевого податкового консультанта.
Чи оподатковується орендний дохід від португальської нерухомості для іноземців?
Так. Орендний дохід, отриманий у Португалії, оподатковується там само — для нерезидентів зазвичай за фіксованою ставкою з можливістю відрахування певних витрат. Приріст капіталу при майбутньому продажу також оподатковується, причому для резидентів і нерезидентів діють різні правила. Ваша країна проживання може також оподатковувати той самий дохід, тому перевірте умови угоди про уникнення подвійного оподаткування. Ліцензований португальський бухгалтер зможе підтвердити вашу конкретну ситуацію.
Переглядайте португальську нерухомість, маючи повну картину
Вивчайте перевірені оголошення по всій Португалії, порівнюйте ціни та звертайтесь до перевірених місцевих агентів, які розуміють особливості оподаткування та процедуру купівлі для іноземних покупців. Складіть список об'єктів, що відповідають вашому бюджету, перш ніж звертатися до юриста або податкового консультанта.
Переглянути нерухомість