8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T16:52:06.490Z

2026年西班牙外国买家的物业税：完整指南

了解作为非居民在购买、拥有和出售西班牙房产时需要支付的具体税费，以及预算多少。

西班牙仍然是国际房地产买家最受欢迎的市场之一，但其税收制度常常让许多新来者感到意外。购买税、年度费用以及居民和非居民的不同规则，使得总成本远远超过挂牌价格。本指南将以简单易懂的英语分解ITP、IVA、IBI、增值税和非居民所得税，以便您能够自信地进行预算。

外国人可以在西班牙购买房产吗？限制和NIE

西班牙几乎没有对外国拥有权的限制。来自任何地方的买家都可以以与西班牙国民相同的条件购买住宅、商业空间和土地，且不需要居留权或签证即可拥有财产。唯一的普遍要求是NIE（外国人身份证号码），这是签署契约、开设账户和缴纳税款所需的外国人税务识别号码。靠近军事区域的少数物业可能需要特别许可，但这些情况很少见。请注意，西班牙在2025年结束了通过投资获得居留权的黄金签证项目，因此购买财产不再授予居留权。在做出承诺之前，请与持牌的西班牙律师确认任何地方限制和当前签证规则。

逐步：从报价到产权证

该过程是结构化的，由公证人主导。首先，获取您的NIE并开设一个西班牙银行账户。接下来，签署预订合同并支付少量押金以将物业从市场上撤下。然后，您的律师进行尽职调查：确认土地登记处的所有权，检查是否有债务，并验证许可证。您签署私人购房合同（contrato de arras），通常支付约10%的押金；如果退出，通常会丧失押金。最后，双方在公证人面前签署公证书（escritura），支付余额，并进行登记。整个过程通常需要一到三个月。始终与您的房地产律师确认当前的时间表和文件。

购置税：房产转让税（ITP）与增值税（IVA），加上公证费和登记费

您支付的税费取决于房屋是二手房还是新房。二手房需缴纳转让税（ITP），由各地区设定，通常占房价的6%到10%左右，有些地区采用滑动比例。新建房产则需缴纳增值税（IVA），一般住宅的增值税约为10%，加上约1%到1.5%的AJD印花税。此外，还需预算公证费、土地注册费和律师费，这些费用通常总共增加约1%到3%。作为经验法则，建议在购房价格上额外预留约10%到15%用于税费和其他费用。由于各地区的税率会有所变化，请向当地税务顾问确认您所在地区的具体百分比。

融资：非居民的抵押贷款

西班牙银行确实向非居民提供贷款，但条件比居民更严格。非居民通常可以借到估值的60%到70%左右，这意味着您需要用自己的资金支付更大的首付款和税费，而居民可以达到80%。预计需要提供收入证明、税务申报表和银行对账单，通常需要翻译和公证。利率可以是固定的或浮动的，贷款方会根据您的全球收入进行偿付能力检查。安排费用、评估费用和与抵押贷款相关的印花税会增加费用。比较多家银行或使用抵押贷款经纪人可以改善贷款条件。始终与具体贷款方确认当前的贷款价值比限制和利率，因为政策因银行和国籍而异。

拥有和出售：IBI、非居民所得税和增值税

拥有房产会带来重复的税费。IBI是一种基于 cadastral 价值的年度市政财产税，通常每年几百到几千欧元，具体取决于位置。非居民还需缴纳非居民所得税（IRNR）：如果您出租房产，需对租金收入缴税，即使房产空置，西班牙也会对 cadastral 价值的小部分征收隐含收入税。出售时，需缴纳资本利得税，买方必须从非居民卖方的售价中扣留一部分（通常为3%）用于支付此税。卖方还需支付 plusvalia municipal，即土地增值的地方税。请与税务顾问确认所有税率及任何条约减免。