8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T16:35:48.572Z

西班牙结束了黄金签证：2026年的居留替代方案

了解西班牙的黄金签证被什么取代，以及在2026年仍然适用于外国人的实际居留和购房途径。

2025年4月3日，西班牙正式关闭了其投资移民项目，结束了通过购买价值约50万欧元的房产获得居留权的途径。好消息是：作为外国人，您仍然可以自由购买西班牙房产，并且还有几种替代签证可供选择。本指南解释了谁可以购买、逐步流程、费用和税收、融资以及在2025年变更后仍然可行的实际居留途径。

谁还能购买，2025年发生了什么变化

西班牙几乎没有对外国人购房的限制。来自任何地方的买家都可以直接购买公寓、房屋和土地，拥有100%的永久产权，无论国籍或居住地如何。到2025年4月结束的只是购房与居留之间的联系：购买房地产不再单独授予任何签证或居留许可。您仍然可以拥有西班牙的房产，但它现在与您的移民身份分开。任何买家都需要一个西班牙外国人税号（NIE）和一个当地银行账户。非欧盟买家还应根据申根区90天内停留180天的限制来规划他们的逗留，除非他们获得单独的居留签证，这就是下面替代途径变得重要的地方。

逐步指南：在西班牙购房

首先，从西班牙领事馆或警察局获取您的NIE号码；这是进行任何交易的必要条件。开设一个西班牙银行账户以处理付款和水电费。雇佣一位独立的律师（abogado），他与卖方或中介没有关系，以进行尽职调查：确认土地登记处的产权清晰，检查是否有债务、费用以及该物业是否合法建造。然后，您签署预订或私人购房合同并支付押金，通常约为10%。交易在公证人面前完成，公证人会出具公证书（escritura）。最后，在土地登记处注册该公证书并支付适用的转让税。请与您的律师确认每个步骤的当前要求，因为地区规则可能有所不同。

预算的费用和税费

除了价格，外国买家还应预算大约10-15%的额外费用。二手房会吸引地区性财产转让税（ITP），通常在6-10%的范围内，具体取决于自治社区，而新建房产则需支付约10%的增值税（IVA）加上印花税。还需加上公证费、土地登记费和法律费用，通常合计几个百分点。持续费用包括年度财产税（IBI）、社区费用，以及对于非居民而言，基于假定或实际租金收入的年度非居民所得税。一些地区已提高或提议针对非居民买家的附加税，因此请将这里的所有数字视为典型范围，并在您做出决定之前与持牌的西班牙税务顾问确认确切税率。

非居民的融资和抵押贷款

西班牙银行向非居民提供贷款，但条件比本地居民更为保守。预计贷款价值比率最高约为购买或评估价值的60-70%，这意味着您通常需要30-40%的首付款加上10-15%的现金交易费用。贷款机构会评估您的全球收入、现有债务和信用历史，通常希望每月还款保持在净收入的30-35%左右。固定利率和浮动利率均可选择；利率和条件会随着更广泛的欧洲市场而变化，因此建议比较几家银行或使用抵押贷款经纪人。您需要翻译并有时需要公证的收入和税务文件。建议尽早使用抵押贷款或负担能力计算器，以便在找房之前合理地确定预算。

居留选择和常见陷阱

随着黄金签证的取消，购房者转向其他途径。非营利签证适合那些有被动收入且不打算在西班牙工作的申请者；它要求提供可观的储蓄或收入证明以及私人健康保险。西班牙的数字游牧签证允许主要为非西班牙客户服务的远程工作者和自由职业者在此居住，通常在初期享有优惠的税收待遇。其他人则通过工作、学习或家庭关系获得资格。这些途径都不要求购买房产，但拥有房屋可以增强你的申请理由，并提供一个稳定的地址。常见的误区包括：假设购房仍然可以获得居留权、跳过独立的法律尽职调查、低估税费以及超出申根限制。始终与持牌当地律师核实当前的签证门槛和税率。