8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T16:36:56.924Z

2026年通过房地产获得阿联酋黄金签证：200万迪拉姆路线

了解如何通过购买价值200万阿联酋迪拉姆的房产获得10年阿联酋黄金签证，费用是多少，以及买家常犯的错误。

阿联酋黄金签证允许房地产拥有者通过投资房地产获得10年可续签的居留权，最低投资额设定为200万阿联酋迪拉姆（约合54.5万美元）。这是全球最简单的投资者居留项目之一：没有国家所得税，在指定区域内允许完全外资拥有权，并且可以为家人提供担保。本指南将介绍谁符合资格、从头到尾的流程、实际成本、融资、您实际获得的居留权以及可能导致买家失误的错误。这里的数字是2026年的典型范围，但规则可能会变化，因此请与持牌的阿联酋律师确认具体细节。

谁可以购买以及200万阿联酋迪拉姆的要求

外国人可以在迪拜、阿布扎比及其他酋长国的指定投资区内完全拥有阿联酋的房产（永久产权）；在这些区域之外，所有权通常是租赁或受限的。在永久产权区，大多数买家没有国籍限制，购买时不需要是居民。对于黄金签证房地产途径，房产（或根据酋长国的不同合并的房产）必须至少有200万阿联酋迪拉姆的价值，并由相关土地部门确认。许多情况下，期房和抵押房产也可以符合条件，但200万阿联酋迪拉姆的股权门槛和项目的注册状态很重要。请始终与持牌的当地顾问核实当前的最低要求和合格区域，因为门槛之前曾发生变化。

一步一步：从购买到签证

首先，选择一个符合条件的自由持有区的物业并达成协议，支付预订押金（通常约为10%）。签署销售协议（在迪拜为MOU/Form F）并在土地部门注册转让，土地部门会发放产权证书。一旦您持有价值200万阿联酋迪拉姆或以上的合格产权证书，申请黄金签证，通常通过酋长国的土地部门或相关移民门户网站进行。您将接受健康体检、阿联酋身份证生物识别，并提交物业评估证书及护照复印件。文件齐全后，处理通常需要几周时间。获得批准后，您将获得10年可续签的居留权，并可以担保您的配偶、子女和家政人员。当地的过户律师或政府批准的代理人可以为您管理大部分步骤。

费用、收费和税款

阿联酋不收取年度物业税，也不对个人征收个人所得税或资本利得税，这是一大吸引力。主要的一次性费用是转让（注册）费，通常在迪拜约为物业价值的4%，在实际操作中通常由买方分摊或支付。预算大约为购买价格的6-8%作为总交易成本：转让费、代理佣金（约2%）、受托人和注册费用，以及通常需要几千迪拉姆的黄金签证申请、医疗和阿联酋身份证费用。按揭买家还需支付银行安排和评估费用。物业的服务费是持续性的，并且因建筑而异。这些是2026年的典型范围；在承诺之前，请与土地部门或税务顾问确认确切费用和任何新征费。

外国买家的融资和抵押贷款

非居民和居民外国人都可以获得阿联酋的抵押贷款，但非居民的条款更为严格。银行通常会向外籍人士提供约50-75%的贷款价值比率，而非居民以及购买期房或高价值房产的贷款比例更低，因此预计需要25%或更多的首付款。至关重要的是，对于黄金签证，您在物业中的权益仍必须达到200万阿联酋迪拉姆的门槛，因此高杠杆购买可能无法单独符合资格。利率、薪资或资产要求以及最高贷款期限在不同银行之间差异很大，并会随着利率环境的变化而变化。在签署任何文件之前，先获得抵押贷款预批准，并让经纪人比较贷款机构。与银行和持牌顾问确认当前的贷款价值比率上限和黄金签证权益规则。

居住福利和常见陷阱

黄金签证提供10年可续签的居留权，无需当地赞助人或雇主，允许您赞助家庭成员，并且与标准签证不同的是，如果您在国外停留较长时间，签证不会失效，使其真正灵活。它是居留权，而不是国籍，单独并不授予护照。常见陷阱：假设任何物业都符合资格（只有自由持有区和200万阿联酋迪拉姆的价值才算）；低估总交易和服务费用；从未注册的项目购买期房；过度杠杆导致股权低于门槛；以及跳过对开发商和产权的独立法律尽职调查。规则和门槛会变化，因此将这里的数字视为起点，并在转移资金之前始终咨询持牌的阿联酋律师和注册房地产代理。