Guía de Impuestos Inmobiliarios para Compradores Extranjeros en Grecia 2026
Descubre qué impuestos inmobiliarios griegos pagarás como comprador extranjero en 2026, desde la compra hasta la titularidad continuada, con tipos habituales y consejos prácticos.
Comprar una propiedad en Grecia siendo extranjero es un proceso sencillo, pero el panorama fiscal sorprende a muchos recién llegados. Más allá del precio de venta, te enfrentarás a un impuesto de transmisión o IVA de pago único, al ENFIA anual y a los impuestos sobre los ingresos por alquiler o la futura reventa. Esta guía repasa cada impuesto para 2026, ofrece cifras orientativas y señala los aspectos en los que debes confirmar la normativa vigente con un abogado o asesor fiscal griego colegiado.
Quién Puede Comprar y lo que los Extranjeros Deben Saber Antes
Prácticamente no existen restricciones para que ciudadanos de la UE o de fuera de ella sean propietarios de inmuebles griegos, y los compradores extranjeros disfrutan del mismo tratamiento fiscal que los locales. La principal excepción son los terrenos cercanos a fronteras o en determinadas islas, donde los compradores no comunitarios pueden necesitar un permiso especial. Antes de realizar cualquier pago, debes obtener un número de identificación fiscal griego (AFM) y, por lo general, abrir una cuenta bancaria en Grecia, ya que los impuestos se liquidan a través del sistema local. Nombrarás un notario para formalizar la escritura y, en la práctica, también un abogado para realizar la diligencia debida. Obtener el AFM y contratar a un asesor fiscal cuanto antes te permite presupuestar con precisión el impuesto de transmisión, el ENFIA y los honorarios notariales. Consulta con un abogado local las normativas específicas de islas o zonas fronterizas antes de firmar.
Impuestos en la Compra: Impuesto de Transmisión frente a IVA
Toda compra está sujeta a impuesto de transmisión o a IVA, pero nunca a ambos. Las propiedades de segunda mano y las más antiguas llevan un impuesto de transmisión patrimonial (FMA) de aproximadamente el 3% sobre el valor catastral o el precio del contrato, el que sea mayor, que se paga antes de firmar la escritura. Las obras nuevas en las que el permiso del promotor es reciente pueden estar sujetas en cambio al IVA, en torno al 24%, aunque Grecia ha suspendido el IVA en obra nueva en repetidas ocasiones para estimular el mercado, por lo que muchas viviendas nuevas tributan en la práctica al 3% del impuesto de transmisión. El estado de la suspensión varía de año en año, lo que lo convierte en el dato más importante que debes verificar para 2026. Además del impuesto principal, hay que presupuestar los honorarios notariales, los costes del registro de la propiedad y los honorarios del abogado, que en conjunto suelen añadir otro par de puntos porcentuales. Confirma siempre el tipo aplicable con tu notario y asesor fiscal.
Impuesto Anual sobre la Propiedad: ENFIA
Una vez que eres propietario de un inmueble en Grecia, pagas el ENFIA, el impuesto unificado anual sobre la propiedad, que la administración tributaria factura cada año y que normalmente puede abonarse en cuotas mensuales. El ENFIA tiene dos partes: un impuesto principal basado en el tamaño, la ubicación, la antigüedad y la planta de cada inmueble, más un impuesto complementario sobre carteras de mayor valor. Para un piso o una vivienda vacacional típica, la factura anual suele ser moderada, con importes que van desde unos pocos cientos hasta un par de miles de euros según la ubicación y el valor, siendo más elevados en el centro de las grandes ciudades y en las islas. En los últimos años se han aplicado descuentos para muchos propietarios, aunque los tipos y las bonificaciones se ajustan con regularidad. Tu asesor contable puede estimar el ENFIA a partir del valor fiscal oficial del inmueble (antikeimeniki axia) antes de la compra, así que inclúyelo en tu presupuesto anual.
Impuestos sobre Rendimientos, Alquileres y Ganancias de Capital
Si alquilas tu propiedad en Grecia, los ingresos por arrendamiento tributan según una escala progresiva que, para personas físicas, suele comenzar en torno al 15% en los tramos más bajos y sube hasta aproximadamente el 35-45% en los ingresos más altos; los alquileres vacacionales de corta duración están sujetos a normas adicionales y obligaciones de registro. Los no residentes solo tributan por los rendimientos de fuente griega, pero igualmente deben presentar una declaración de la renta en Grecia. El impuesto sobre las ganancias de capital en la reventa de propiedades ha sido suspendido en repetidas ocasiones en los últimos años, lo que significa que muchos vendedores actualmente pagan poco o nada por este concepto, aunque la suspensión se renueva periódicamente y podría expirar. Los impuestos sobre herencias y donaciones también se aplican a los inmuebles griegos y varían según el parentesco entre las partes. Dado que estas normas cambian con frecuencia, confirma los tipos, los umbrales y las suspensiones vigentes para 2026 con un profesional fiscal griego antes de basarte en ellas.
Financiación, Conexión con la Visa Dorada y Errores Frecuentes
Los no residentes pueden obtener hipotecas griegas, aunque los bancos suelen prestar un porcentaje de tasación inferior (a menudo en torno al 60-70%) y exigen justificante de ingresos, por lo que muchos compradores extranjeros pagan al contado. La compra de una propiedad también puede servir de base para el permiso de residencia de la Visa Dorada griega, cuyos umbrales mínimos de inversión inmobiliaria han sido elevados y varían actualmente según la ubicación, por lo que debes verificar la cifra vigente si tu objetivo es la residencia. Los errores clásicos son infravalorar los costes totales de adquisición, dar por sentado que el IVA en obra nueva o las normas sobre ganancias de capital se aplican sin comprobar su estado actual de suspensión, y omitir una búsqueda completa de títulos. Comprar sobre plano a través de un promotor añade consideraciones sobre IVA y riesgo de finalización de obra. Contar con un abogado independiente que no represente al vendedor y con un asesor fiscal te protege de sorpresas costosas.
Preguntas frecuentes
¿Los extranjeros pagan impuestos inmobiliarios más altos en Grecia que los locales?
No. Los compradores de la UE y de fuera de ella tributan en general en las mismas condiciones que los nacionales griegos por el impuesto de transmisión, el ENFIA, los ingresos por alquiler y las ganancias de capital. Las diferencias prácticas son administrativas, como la necesidad de obtener un número de identificación fiscal griego (AFM) y presentar una declaración de la renta griega por los rendimientos de fuente local. Consulta siempre tu situación específica con un contable griego.
¿Cuál es el tipo del impuesto de transmisión patrimonial en Grecia para 2026?
El impuesto de transmisión (FMA) en propiedades de segunda mano y antiguas es típicamente de alrededor del 3% sobre el valor catastral o el precio del contrato, el que sea mayor. Las obras nuevas pueden estar sujetas al IVA del 24% aproximadamente, aunque con frecuencia este ha sido suspendido en favor del tipo del 3%. Dado que el estado de la suspensión cambia cada año, confirma la situación para 2026 con tu notario y asesor fiscal.
¿Cuánto es el ENFIA, el impuesto anual sobre la propiedad?
El ENFIA depende del valor fiscal oficial del inmueble, su tamaño, ubicación, antigüedad y planta. Para un piso o una vivienda vacacional típica, suele oscilar entre unos cientos y un par de miles de euros al año, siendo más elevado en zonas privilegiadas. Normalmente se paga en cuotas mensuales. Pide a tu asesor contable una estimación basada en la antikeimeniki axia del inmueble antes de comprarlo.
¿Hay impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendo una propiedad griega?
Grecia ha suspendido en repetidas ocasiones el impuesto sobre las ganancias de capital en la reventa de propiedades, por lo que actualmente muchos vendedores pagan poco o nada. Sin embargo, la suspensión se renueva periódicamente y podría expirar, restableciendo el impuesto sobre la ganancia. Nunca des por hecho que es cero para 2026; verifica el estado vigente con un profesional fiscal griego antes de vender.
¿La compra de una propiedad me da derecho a la residencia en Grecia?
Una compra inmobiliaria que cumpla los requisitos puede servir de base para el permiso de residencia de la Visa Dorada griega. Los umbrales mínimos de inversión han sido elevados y varían actualmente según la zona, con importes más altos en las regiones más populares. Las normas y las cifras cambian con frecuencia, así que confirma el umbral y los requisitos vigentes para 2026 con un abogado de extranjería colegiado antes de dar la residencia por garantizada.
Calcula tu presupuesto para una propiedad en Grecia
Usa nuestra herramienta de asequibilidad para modelar el coste total de una vivienda en Grecia, incluyendo el impuesto de transmisión, el ENFIA y la financiación, y explora los anuncios que se ajustan a tu plan.
Planifica tu presupuesto¿Eres propietario de un inmueble? Para propietarios ↗