Hipotecas para no residentes en Grecia 2026: Guía completa
Aprende cómo los compradores extranjeros pueden financiar una propiedad en Grecia en 2026, desde la elegibilidad y los depósitos hasta los tipos de interés, la documentación, los costes y los errores más comunes.
Grecia da la bienvenida a los compradores extranjeros de propiedades, y los no residentes pueden solicitar una hipoteca en un banco griego, aunque las condiciones son más estrictas que para los residentes locales. Esta guía te explica quién cumple los requisitos, cuánto pagarás, cómo funciona el proceso y cómo un préstamo hipotecario se relaciona con objetivos de residencia como la Visa Dorada. Las cifras aquí indicadas son rangos típicos para 2026; confirma los valores actuales con un abogado o asesor fiscal griego autorizado antes de comprometerte.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en Grecia?
Sí. Los bancos griegos conceden préstamos a extranjeros no residentes, tanto ciudadanos de la UE como de fuera de ella, aunque la aprobación es más conservadora que para los residentes. Existen muy pocas restricciones por nacionalidad para la compra de propiedades en sí, excepto en ciertas zonas fronterizas e insulares donde los compradores extracomunitarios pueden necesitar autorización militar o ministerial adicional. Las entidades prestamistas se centran en la estabilidad de tus ingresos, tu historial crediticio en el extranjero, tu edad y la ubicación y estado de la propiedad. Los préstamos se ofrecen generalmente solo para propiedades residenciales estándar en mercados con alta liquidez, como Atenas, Tesalónica e islas populares; los terrenos rurales, las propiedades sobre plano y los activos atípicos son más difíciles de financiar. Es imprescindible obtener un número de identificación fiscal griego (AFM) y abrir una cuenta bancaria en Grecia antes de solicitar la hipoteca. Muchos compradores extranjeros con suficiente liquidez prescinden de la financiación, pero una hipoteca puede preservar la liquidez.
Depósitos, tipos de interés y plazos de los préstamos en 2026
Los no residentes suelen necesitar una entrada más elevada que los residentes locales. Espera un préstamo de hasta el 50-70% del valor de tasación del banco, por lo que deberás disponer de un depósito del 30-50% más todos los gastos de compra en efectivo. Los plazos de los préstamos oscilan habitualmente entre 10 y 25 años, y con frecuencia están limitados para que el préstamo concluya antes de que el titular alcance los setenta y pocos años. Existen tanto tipos fijos como variables (vinculados al Euribor); en 2026 los tipos habituales se sitúan en un rango de un dígito medio, aunque se mueven con el BCE, por lo que conviene solicitar cotizaciones actualizadas. Los bancos exigen seguros de vida y de la propiedad, y tanto el préstamo como la tasación están en euros. Los ingresos se evalúan generalmente de modo que los pagos totales de deuda no superen el 30-40% de los ingresos netos. Estos son rangos aproximados que varían según el banco, el perfil del solicitante y la propiedad; compara varias entidades o recurre a un intermediario hipotecario local.
Paso a paso: Cómo solicitar una hipoteca en Grecia
Primero, obtén un número de identificación fiscal griego (AFM) y abre una cuenta bancaria local, ambos trámites posibles con un pasaporte y un representante fiscal o abogado. Segundo, reúne la documentación: pasaporte, justificante de ingresos (nóminas, declaraciones de la renta, cuentas empresariales), extractos bancarios, detalles de deudas existentes y justificante de los fondos para el depósito. Tercero, solicita una preaprobación hipotecaria (acuerdo de principio) para conocer tu presupuesto antes de negociar. Cuarto, acuerda el precio y firma un contrato preliminar, generalmente junto con un depósito. Quinto, el banco encarga una tasación independiente y realiza la diligencia debida legal sobre la titularidad mediante el registro de la propiedad y el catastro. Por último, el notario, el abogado y el banco coordinan la firma de la escritura definitiva; la hipoteca queda registrada como carga sobre la propiedad. Es fundamental contar durante todo el proceso con un abogado griego independiente con dominio del inglés, que no esté vinculado al vendedor.
Costes, impuestos y gastos a tener en cuenta
Además del depósito, calcula aproximadamente entre el 8 y el 12% del precio de compra para los gastos de la transacción. El impuesto de transmisión patrimonial en viviendas de segunda mano es de alrededor del 3% del valor catastral, mientras que las viviendas nuevas pueden estar sujetas a IVA (históricamente en torno al 24%, aunque han existido suspensiones del IVA para ciertos inmuebles nuevos, por lo que conviene verificar la normativa vigente). A ello se suman los honorarios del notario (aproximadamente el 1-2%), las tarifas del registro de la propiedad y el catastro, los honorarios del abogado (en torno al 1-2%) y la comisión del agente (habitualmente alrededor del 2% más IVA a cargo del comprador). Los costes específicos de la hipoteca incluyen las comisiones de apertura o tramitación, la tasación bancaria, los seguros obligatorios y el coste de inscripción de la hipoteca. De forma recurrente, los propietarios pagan el impuesto anual sobre la propiedad (ENFIA) y las tasas municipales. Considera cada porcentaje aquí indicado como orientativo para 2026 y confirma las cifras exactas con tu abogado y asesor fiscal.
Residencia, la Visa Dorada y los errores más comunes
La compra de una propiedad puede respaldar la solicitud de la Visa Dorada de Grecia, que otorga residencia a inversores no comunitarios que superen un umbral de compra determinado; en 2026 los mínimos están escalonados según la ubicación y han aumentado considerablemente en las zonas prime, por lo que conviene verificar la franja vigente para tu región de interés. Ten en cuenta que una hipoteca no reduce la inversión requerida; el valor total de la propiedad debe cumplir el requisito exigido. Los ciudadanos de la UE no necesitan la visa para vivir o comprar. Los errores más comunes son: dar por garantizada la financiación (los compradores al contado cierran operaciones con mayor rapidez), subestimar los gastos de cierre, omitir la verificación legal independiente del título de propiedad, adquirir propiedades con problemas urbanísticos o catastrales no resueltos, y el riesgo de tipo de cambio en un préstamo en euros cuando los ingresos son en otra divisa. Verifica siempre que el título esté limpio, libre de cargas y correctamente inscrito antes de transferir cualquier dinero.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero no residente obtener una hipoteca en Grecia en 2026?
Sí. Los bancos griegos conceden préstamos a compradores no residentes, tanto de la UE como de fuera de ella, aunque la aprobación es más conservadora que para los residentes locales. Necesitarás un número de identificación fiscal griego (AFM), una cuenta bancaria local, justificante de ingresos estables y una entrada más elevada. Los préstamos favorecen las propiedades residenciales estándar en mercados con alta liquidez, como Atenas, Tesalónica e islas populares.
¿Qué depósito necesitan los no residentes?
Generalmente más que los residentes locales. Los bancos suelen limitar el préstamo al 50-70% de su propia tasación, por lo que deberás prever una entrada del 30-50% más todos los gastos de compra en efectivo. La cifra exacta depende de tu perfil de ingresos, la ubicación de la propiedad y la entidad prestamista, por lo que vale la pena comparar varios bancos o recurrir a un intermediario hipotecario local.
¿Qué tipos de interés se aplican a las hipotecas en Grecia?
Están disponibles tanto tipos fijos como variables vinculados al Euribor. En 2026 los tipos habituales se sitúan en un rango de un dígito medio, aunque se mueven con la política del Banco Central Europeo, por lo que conviene solicitar cotizaciones actualizadas. Los bancos también exigen seguros de la propiedad y de vida, y evalúan tus ingresos para que los pagos totales de deuda no superen el 30-40% de los ingresos netos mensuales.
¿Afecta la contratación de una hipoteca a la elegibilidad para la Visa Dorada?
No, una hipoteca no reduce la inversión requerida. Para obtener la Visa Dorada de Grecia debes cumplir el umbral completo del valor de la propiedad para tu región, que en 2026 está escalonado y es más elevado en las zonas prime. El préstamo es independiente del requisito de la visa. Confirma el mínimo actual para tu ubicación de destino con un abogado griego autorizado.
¿Qué gastos totales debo presupuestar además del depósito?
Prevé aproximadamente entre el 8 y el 12% del precio en gastos de transacción: impuesto de transmisión patrimonial (alrededor del 3% en segunda mano) o IVA en algunas viviendas nuevas, honorarios del notario, tarifas del registro de la propiedad, honorarios del abogado y comisión del agente. Añade los costes hipotecarios como la tasación, las comisiones de apertura y los seguros. Estos rangos son orientativos para 2026; verifica las cifras exactas con tu abogado.
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